כוחו של מינוף נדל"ן בארה"ב

מינוף: השימוש בהון התחלתי, הלוואה או אשראי במטרה לייצר החזר גבוהה על ההשקעה, ביחס להון המושקע, שליטה בנכס בעל ערך גבוהה יותר, או הפחתת חבות/הפסדים.עקרון המינוף הוא כלי רב עוצמה המסוגל לספק יתרונות רבים לתיק ההשקעות שלכם, באם מנוצל בתבונה.

ההגדרה מעלה מדגישה שלושה יתרונות מפתח: א. פוטנצאיל להחזר גבוהה יותר באופן יחסי. ב. השקעה גדולה יותר. ג.  הפחתת החשיפה, החבות האישית וסיכון ההון.

משקיע גדול אמר פעם -"המושג החשוב ביותר בעולם ההשקעות הוא תזרים מזומנים והמילה השניה החשובה היא המינוף. מאמר זה יפרט את קשרי הגומלין שבין מינוף פיננסי לבין קניית נכסים להשקעה ואת הכוח העצום שמינוף זה עלול להסב לנו בתור משקיעי נדל"ן בארה"ב.

ננסה להמחיש את עקרון המינוף באמצעות הדוגמא הבאה:

ישנם שני נכסים המוצעים למשקיע בעל הון עצמי של 100,000$: א. מוצע במחיר של 100,000$. ב. מוצע במחיר של 96,000$. שניהם עונים על הקריטריונים הקריטיים ברמת הסביבה והנכס, וצפויים להישכר בהערכה שמרנית בכ- 900$/חודש. המשקיע צריך להחליט איזה נכס יהווה את ההשקעה הטובה ביותר עבורו. מה על המשקיע לעשות? המידע הנ"ל ינתח את האופציות העומדות בפניו:

1. האפשרות הראשונה היא לשלם במזומן. אפשרות זו תאפשר לו לרכוש רק נכס אחד- כאן הבחירה תהיה בנכס השני שמספק את אתה תשואה בעלות פחותה ב- $4K.

     נכס ב':

מחיר רכישה                 96,000$

הוצאה במזומן              96,000$

הכנסה משכירות           900,000$/חודש (10,800$/לשנה)

תשואה                         11.25%

2.  האופציה השניה של אותו משקיע היא לקחת משכנתא. ההלוואה חולקה ל-2 (אחת לכל נכס), והרי המספרים:

     נכס א':

מחיר רכישה                 100,000$

הון עצמי                       60,000$

גובה ההלוואה              40,000$

הכנסה משכירות           900,000$/חודש (10,800$/לשנה)

החזר חודשי                 227.12$ (5.5% ריבית קבועה)

תשואה                         13.45%

      נכס ב':

מחיר רכישה                     96,000$

הון עצמי                          40,000$

גובה ההלוואה                  56,000$

הכנסה משכירות               900,000$/חודש (10,800$/לשנה)

החזר חודשי                     317.96$ (5.5% ריבית קבועה)

תשואה                            17.46%

הדוגמאות הנ"ל ממחישות בצורה אמיתית מהו כוחו של מינוף. החלק הבא יעסוק ביתרונות נוספים של השימוש במינוף בהשקעות נדל"ן בארה"ב.

כפי שהצגנו עד כה, ישנם שלושה יתרונות מרכזיים לשימוש במינוף. דיברנו על פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר, שליטה בשווי הון גדול יותר, והפחתת הסיכון שבתלות ההונית. שימו לב שהדוגמאות הנ"ל הן ריאליות לחלוטין וממחישות את היתרונות המפורטים בצורה יפה.

א.      היתרון הראשון הוא הפוטנציאל לתשואה גבוהה יותר. עפ"י הדוגמא בפרק הקודם, האופציה שברכישת הנכס השני במזומן בלבד היתה יוצרת למשקיע תשואה של 11.25%, שזוהי אכן תשואה יפה במונחים של השוק הישראלי. באופציה השניה נעשה שימוש במינוף- כאן ראינו פוטנציאל לרכוש את שני הנכסים בתשואה ממוצעת של 15.05%. אנו רואים גידול משמעותי ביותר של 4%.

ב.      היתרון השני הוא היכולת לשלוט בהון גדול יותר. בשימוש במינוף, למשקיעים ישנה האפשרות לרכוש נכסים שדורשים יותר הון מכפי שיש ביכולתם לרכוש בהונם העצמי. טכניקה זו צריכה להיות מנוצלת בצורה מושכלת, שכן, מינוף יתר טומן בחובו סיכון גדול שעשוי לגרור פשיטות רגל. במקרה שלנו נזכיר כי בסיטואציה מס' 2 התאפשר למשקיע לרכוש שני נכסים, למרות שבפועל הונו הספיק לנכס אחד בלבד. תיק השקעות גדול יותר מאפשר רווח גדול יותר (15% על שני נכסים מכניס רווח כפול מ-15% על נכס אחד), ופיזור חכם של הסיכון (כאשר מדובר על רווח משכירות), אשר מאפשר תזרים רציף גם כאשר נכס אחד עומד ריק.

ג.       היתרון השלישי הוא הפחתת הסיכון שבתלות ההונית ז"א הפחתת החשיפה לכסף פרטי במקרה של הפסדים. חשוב להבין שישנו סיכון בכל אפיק השקעה, אפילו בנדל"ן. פוטנציאל אי התפוסה יכול לעזור לנו רבות בנק' זו (ראה שיעור מס' 4 במדריך הוירטואלי), ולאפשר לנו להעריך את מידת אי התפוסה לצורכי חישוב התשואה הריאלית בתזרים המזומנים. בדוגמתנו, בהנחה ו-900$ הוא מחיר השוק, בהחלט ייתכן כי המשקיע לא יימצא דייר מעבר לתקופה הממוצעת של אי התפוסה באזור, בוא נאמר חודשיים. בחודשיים הללו הנכס עמד ריק וההוצאות הקבועות וגורמים אחרים עשויים לשחוק את התשואה על הנכס. במקרה השני במידה ואותה סיטואציה היתה מתרחשת – לאחר כל ההוצאות והחזרי הריבית על המשכנתא- המשקיע היה מכניס תשואה של 4.25 (שזו תשואה ממוצעת+ במושגים של השוק הישראלי).

מטרתו של מאמר זה היא לחשוף אתכם המשקיעים לעולם המינוף, ולסיבה האמיתית שבגינה מצליחים משקיעים חכמים להתעשר. עם זאת, יש להבין שמינוף, כשם שמגלם פונציאל לרווח כך גם מעצים את הסיכוי היחסי להפסד ולכן צריך להעשות בתבונה. ישנו הבדל גדול בין חוב טוב לחוב רע. ואנו בתור משקיעם שמחים לשלם חוב במידה והוא מאפשר לנו לצמוח ולהתפתח בצורה נבונה.

בברכת השקעה נבונה

צוות Faropoint

השפעות שונות על מחירי הנדל"ן בארה"ב- היצע הצללים

מחירי הבתים בארה"ב צנחו לרמות המחירים של 1999. נומינלית, הם נפלו 31% ממחירי השיא בשנת 2006. ללא הנכסים המכונסים המספר הינו 22%. באותו זמן, שיעור הריבית על המשכנתא ירד לרמותיו הנמוכות ביותר בדור הנוכחי. השילוב של בתים זולים וכסף זול גורמים לנכסים להיות ברי השגה כעת יותר מבעשורים שעברו. אז למה לעזאזל  מחירי הנכסים ממשיכים לדרוך במקום? חלקכם יטען שהסיבה טמונה באחוז הבלתי מועסקים והאשראי הלוחץ, אך "היצע הצללים" של נכסים זמינים זוהי מילת המפתח. צרכנים אמריקאים יודעים את הכלל הבסיסי של ביקוש והיצע, ויכולים להיווכח שלמרות שמזה מספר חודשים שבהם היצע הנכסים המוצעים צמוד לממוצע ההיסטורי, מספר עצום של נכסים ממתין בצד.

הביקוש וההיצע הצפויים אינם מאוזנים, ולמרות זאת, זהו רק היבט אחד מתוך ההשפעות הרבות של "היצע הצללים". אחרי הכל, היצע הצללים מהווה חלק ניכר מעסקאות הנדל"ן בארה"ב (בערך חמישית נכון לאמצע 2012). אז מה קורה לערכי הבתים בדרכם לכינוס מוצהר? כשם שקונים פוטנציאליים נרתעים מלהשקיע בנכס שערכו במגמת ירידה- כך בעלי נכסי צללים ונכסים בתהליך כינוס בפרט, אינם ששים להשקיע בבתיהם כי הם חסרי אמונה לגבי התשואה הצפויה. ככל שנכס נמצא בתהליך כינוס מתקדם יותר, כך הוא פחות אטרקטיבי בעיני המשקיע. ללא תחזוק שוטף, מצבו של הבית מחמיר ונהיה קשה יותר למכור אותו. ככלל אצבע ניתן לומר שערכו של הבית הצפוי להגיע לכינוס יירד בשיעור של 0.5% עבור כל חודש של עיכוב הליך הכינוס. מכיוון שמספרם רב, נכסי הצללים, שערכם ירד משמעותית, מוריד את ממוצע המחירים בשוק הנדל"ן בארה"ב כולו.

שחיקת הערך שהצגנו כאן עשויה להיות הסיבה העיקרית למה שמכונה "השפעת המחירים המכונסים"- זהו פער מחירים שבשוק מתוקן לא צריך להתרחש אך הוא אכן נוצר עקב אחזקה ממושכת של בעלי הבתים ומשיכה של תהליך טרום הכינוס מחד, וההיסוס וחוסר הרצון של קונים להתעסק עם אותם נכסים מאידך. כשמסתכלים כמכלול, המחירים אכן יורדים והשערים הכלליים חבוטים. אך כאשר נסתכל על השערים של המכירות הרגילות התמונה הרבה פחות עגומה, כאילו שני שווקים דיור יכולים להתקיים זה לצד זה.

מעבר לאפקט הנ"ל, ישנו אפקט נוסף ופחות מובן מאליו שדוחף את ערכי הנכסים מטה ומכונה- "אפקט החלון השבור"- התחזוקה הירודה ומצבם העגום של נכסי הצללים יוצרים מפגעים חזותיים ומבשרים לתושבים כי השכונה מצויה במגמת ירידה, והתוצאה היא פגיעה בערכם של נכסים שכנים. חלק מהחוקרים מכנים תופעה זו כ"הדבקה". נמצא כי נכסים שנמכרים מ- REO גורמים לנזק של 1% בערכם של נכסים לא מכונסים שנמכרים בטווח של 100 מטר ממקום הנכס הנמכר, אך הפחתת הערך מתחילה לפחות שנה לפני שהבנק לוקח את בעלותו על הנכס ומתחיל לטפל בבעיות שנוצרו בזמן שהנכס עמד ריק.

ככל שהכנס ממשיך "לעמוד", כך התחזוק שלו נדחה ודורש פעולה נרחבת יותר בהמשך- מה שמשליך גם על ערכו העכשווי, וכמו שלמדנו גם על ערך הבתים באזור. בגלל רגולציות ומאמצים הומניטריים לעזור לאותם לווים לא לאבד את קורת הגג- סך הזמן שהנכס מוגדר כמיועד לכינוס הלך והתארך בשנים האחרונות.

לסיכום, זיהינו שלושה דרכים שבהם מלאי הצללים דוחק את מחירי הנדל"ן מטה ומעכב את מחירי התאוששות הכלכלה. מלאי הצללים מותיר ענן כבד על היחס שבין ביקוש להיצע וחוסר האיזון שביניהם, הערך נשחק ישירות בגלל כשל בתחזוק הנכסים, וזה מזיק לערכי הנכסים הסובבים דרך אפקט החלון השבור. מעבר לכך, ישנם אפיקים אחרים של השפעה שלילית, בדוגמת חוסר וודאות ומורכבות כלכלית בתכנון עירוני. מלאי הצללים משחק תפקיד מרכזי המשפיע ישירות על מחירי הנדל"ן בארה"ב וכיוצ"ב על הכלכלה האמריקאית כולה, ובבואנו להשקיע בנדלן בארהב עלינו להבין את ההשפעות של הישירות והעקיפות של רמות היצע זה באזור ההשקעה שאנו מנתחים.

בברכת השקעה נבונה

צוות Faropoint