מחירי הבתים בארה"ב צנחו לרמות המחירים של 1999. נומינלית, הם נפלו 31% ממחירי השיא בשנת 2006. ללא הנכסים המכונסים המספר הינו 22%. באותו זמן, שיעור הריבית על המשכנתא ירד לרמותיו הנמוכות ביותר בדור הנוכחי. השילוב של בתים זולים וכסף זול גורמים לנכסים להיות ברי השגה כעת יותר מבעשורים שעברו. אז למה לעזאזל מחירי הנכסים ממשיכים לדרוך במקום? חלקכם יטען שהסיבה טמונה באחוז הבלתי מועסקים והאשראי הלוחץ, אך "היצע הצללים" של נכסים זמינים זוהי מילת המפתח. צרכנים אמריקאים יודעים את הכלל הבסיסי של ביקוש והיצע, ויכולים להיווכח שלמרות שמזה מספר חודשים שבהם היצע הנכסים המוצעים צמוד לממוצע ההיסטורי, מספר עצום של נכסים ממתין בצד.
הביקוש וההיצע הצפויים אינם מאוזנים, ולמרות זאת, זהו רק היבט אחד מתוך ההשפעות הרבות של "היצע הצללים". אחרי הכל, היצע הצללים מהווה חלק ניכר מעסקאות הנדל"ן בארה"ב (בערך חמישית נכון לאמצע 2012). אז מה קורה לערכי הבתים בדרכם לכינוס מוצהר? כשם שקונים פוטנציאליים נרתעים מלהשקיע בנכס שערכו במגמת ירידה- כך בעלי נכסי צללים ונכסים בתהליך כינוס בפרט, אינם ששים להשקיע בבתיהם כי הם חסרי אמונה לגבי התשואה הצפויה. ככל שנכס נמצא בתהליך כינוס מתקדם יותר, כך הוא פחות אטרקטיבי בעיני המשקיע. ללא תחזוק שוטף, מצבו של הבית מחמיר ונהיה קשה יותר למכור אותו. ככלל אצבע ניתן לומר שערכו של הבית הצפוי להגיע לכינוס יירד בשיעור של 0.5% עבור כל חודש של עיכוב הליך הכינוס. מכיוון שמספרם רב, נכסי הצללים, שערכם ירד משמעותית, מוריד את ממוצע המחירים בשוק הנדל"ן בארה"ב כולו.
שחיקת הערך שהצגנו כאן עשויה להיות הסיבה העיקרית למה שמכונה "השפעת המחירים המכונסים"- זהו פער מחירים שבשוק מתוקן לא צריך להתרחש אך הוא אכן נוצר עקב אחזקה ממושכת של בעלי הבתים ומשיכה של תהליך טרום הכינוס מחד, וההיסוס וחוסר הרצון של קונים להתעסק עם אותם נכסים מאידך. כשמסתכלים כמכלול, המחירים אכן יורדים והשערים הכלליים חבוטים. אך כאשר נסתכל על השערים של המכירות הרגילות התמונה הרבה פחות עגומה, כאילו שני שווקים דיור יכולים להתקיים זה לצד זה.
מעבר לאפקט הנ"ל, ישנו אפקט נוסף ופחות מובן מאליו שדוחף את ערכי הנכסים מטה ומכונה- "אפקט החלון השבור"- התחזוקה הירודה ומצבם העגום של נכסי הצללים יוצרים מפגעים חזותיים ומבשרים לתושבים כי השכונה מצויה במגמת ירידה, והתוצאה היא פגיעה בערכם של נכסים שכנים. חלק מהחוקרים מכנים תופעה זו כ"הדבקה". נמצא כי נכסים שנמכרים מ- REO גורמים לנזק של 1% בערכם של נכסים לא מכונסים שנמכרים בטווח של 100 מטר ממקום הנכס הנמכר, אך הפחתת הערך מתחילה לפחות שנה לפני שהבנק לוקח את בעלותו על הנכס ומתחיל לטפל בבעיות שנוצרו בזמן שהנכס עמד ריק.
ככל שהכנס ממשיך "לעמוד", כך התחזוק שלו נדחה ודורש פעולה נרחבת יותר בהמשך- מה שמשליך גם על ערכו העכשווי, וכמו שלמדנו גם על ערך הבתים באזור. בגלל רגולציות ומאמצים הומניטריים לעזור לאותם לווים לא לאבד את קורת הגג- סך הזמן שהנכס מוגדר כמיועד לכינוס הלך והתארך בשנים האחרונות.
לסיכום, זיהינו שלושה דרכים שבהם מלאי הצללים דוחק את מחירי הנדל"ן מטה ומעכב את מחירי התאוששות הכלכלה. מלאי הצללים מותיר ענן כבד על היחס שבין ביקוש להיצע וחוסר האיזון שביניהם, הערך נשחק ישירות בגלל כשל בתחזוק הנכסים, וזה מזיק לערכי הנכסים הסובבים דרך אפקט החלון השבור. מעבר לכך, ישנם אפיקים אחרים של השפעה שלילית, בדוגמת חוסר וודאות ומורכבות כלכלית בתכנון עירוני. מלאי הצללים משחק תפקיד מרכזי המשפיע ישירות על מחירי הנדל"ן בארה"ב וכיוצ"ב על הכלכלה האמריקאית כולה, ובבואנו להשקיע בנדלן בארהב עלינו להבין את ההשפעות של הישירות והעקיפות של רמות היצע זה באזור ההשקעה שאנו מנתחים.
בברכת השקעה נבונה
צוות Faropoint
