כוחו של מינוף נדל"ן בארה"ב

מינוף: השימוש בהון התחלתי, הלוואה או אשראי במטרה לייצר החזר גבוהה על ההשקעה, ביחס להון המושקע, שליטה בנכס בעל ערך גבוהה יותר, או הפחתת חבות/הפסדים.עקרון המינוף הוא כלי רב עוצמה המסוגל לספק יתרונות רבים לתיק ההשקעות שלכם, באם מנוצל בתבונה.

ההגדרה מעלה מדגישה שלושה יתרונות מפתח: א. פוטנצאיל להחזר גבוהה יותר באופן יחסי. ב. השקעה גדולה יותר. ג.  הפחתת החשיפה, החבות האישית וסיכון ההון.

משקיע גדול אמר פעם -"המושג החשוב ביותר בעולם ההשקעות הוא תזרים מזומנים והמילה השניה החשובה היא המינוף. מאמר זה יפרט את קשרי הגומלין שבין מינוף פיננסי לבין קניית נכסים להשקעה ואת הכוח העצום שמינוף זה עלול להסב לנו בתור משקיעי נדל"ן בארה"ב.

ננסה להמחיש את עקרון המינוף באמצעות הדוגמא הבאה:

ישנם שני נכסים המוצעים למשקיע בעל הון עצמי של 100,000$: א. מוצע במחיר של 100,000$. ב. מוצע במחיר של 96,000$. שניהם עונים על הקריטריונים הקריטיים ברמת הסביבה והנכס, וצפויים להישכר בהערכה שמרנית בכ- 900$/חודש. המשקיע צריך להחליט איזה נכס יהווה את ההשקעה הטובה ביותר עבורו. מה על המשקיע לעשות? המידע הנ"ל ינתח את האופציות העומדות בפניו:

1. האפשרות הראשונה היא לשלם במזומן. אפשרות זו תאפשר לו לרכוש רק נכס אחד- כאן הבחירה תהיה בנכס השני שמספק את אתה תשואה בעלות פחותה ב- $4K.

     נכס ב':

מחיר רכישה                 96,000$

הוצאה במזומן              96,000$

הכנסה משכירות           900,000$/חודש (10,800$/לשנה)

תשואה                         11.25%

2.  האופציה השניה של אותו משקיע היא לקחת משכנתא. ההלוואה חולקה ל-2 (אחת לכל נכס), והרי המספרים:

     נכס א':

מחיר רכישה                 100,000$

הון עצמי                       60,000$

גובה ההלוואה              40,000$

הכנסה משכירות           900,000$/חודש (10,800$/לשנה)

החזר חודשי                 227.12$ (5.5% ריבית קבועה)

תשואה                         13.45%

      נכס ב':

מחיר רכישה                     96,000$

הון עצמי                          40,000$

גובה ההלוואה                  56,000$

הכנסה משכירות               900,000$/חודש (10,800$/לשנה)

החזר חודשי                     317.96$ (5.5% ריבית קבועה)

תשואה                            17.46%

הדוגמאות הנ"ל ממחישות בצורה אמיתית מהו כוחו של מינוף. החלק הבא יעסוק ביתרונות נוספים של השימוש במינוף בהשקעות נדל"ן בארה"ב.

כפי שהצגנו עד כה, ישנם שלושה יתרונות מרכזיים לשימוש במינוף. דיברנו על פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר, שליטה בשווי הון גדול יותר, והפחתת הסיכון שבתלות ההונית. שימו לב שהדוגמאות הנ"ל הן ריאליות לחלוטין וממחישות את היתרונות המפורטים בצורה יפה.

א.      היתרון הראשון הוא הפוטנציאל לתשואה גבוהה יותר. עפ"י הדוגמא בפרק הקודם, האופציה שברכישת הנכס השני במזומן בלבד היתה יוצרת למשקיע תשואה של 11.25%, שזוהי אכן תשואה יפה במונחים של השוק הישראלי. באופציה השניה נעשה שימוש במינוף- כאן ראינו פוטנציאל לרכוש את שני הנכסים בתשואה ממוצעת של 15.05%. אנו רואים גידול משמעותי ביותר של 4%.

ב.      היתרון השני הוא היכולת לשלוט בהון גדול יותר. בשימוש במינוף, למשקיעים ישנה האפשרות לרכוש נכסים שדורשים יותר הון מכפי שיש ביכולתם לרכוש בהונם העצמי. טכניקה זו צריכה להיות מנוצלת בצורה מושכלת, שכן, מינוף יתר טומן בחובו סיכון גדול שעשוי לגרור פשיטות רגל. במקרה שלנו נזכיר כי בסיטואציה מס' 2 התאפשר למשקיע לרכוש שני נכסים, למרות שבפועל הונו הספיק לנכס אחד בלבד. תיק השקעות גדול יותר מאפשר רווח גדול יותר (15% על שני נכסים מכניס רווח כפול מ-15% על נכס אחד), ופיזור חכם של הסיכון (כאשר מדובר על רווח משכירות), אשר מאפשר תזרים רציף גם כאשר נכס אחד עומד ריק.

ג.       היתרון השלישי הוא הפחתת הסיכון שבתלות ההונית ז"א הפחתת החשיפה לכסף פרטי במקרה של הפסדים. חשוב להבין שישנו סיכון בכל אפיק השקעה, אפילו בנדל"ן. פוטנציאל אי התפוסה יכול לעזור לנו רבות בנק' זו (ראה שיעור מס' 4 במדריך הוירטואלי), ולאפשר לנו להעריך את מידת אי התפוסה לצורכי חישוב התשואה הריאלית בתזרים המזומנים. בדוגמתנו, בהנחה ו-900$ הוא מחיר השוק, בהחלט ייתכן כי המשקיע לא יימצא דייר מעבר לתקופה הממוצעת של אי התפוסה באזור, בוא נאמר חודשיים. בחודשיים הללו הנכס עמד ריק וההוצאות הקבועות וגורמים אחרים עשויים לשחוק את התשואה על הנכס. במקרה השני במידה ואותה סיטואציה היתה מתרחשת – לאחר כל ההוצאות והחזרי הריבית על המשכנתא- המשקיע היה מכניס תשואה של 4.25 (שזו תשואה ממוצעת+ במושגים של השוק הישראלי).

מטרתו של מאמר זה היא לחשוף אתכם המשקיעים לעולם המינוף, ולסיבה האמיתית שבגינה מצליחים משקיעים חכמים להתעשר. עם זאת, יש להבין שמינוף, כשם שמגלם פונציאל לרווח כך גם מעצים את הסיכוי היחסי להפסד ולכן צריך להעשות בתבונה. ישנו הבדל גדול בין חוב טוב לחוב רע. ואנו בתור משקיעם שמחים לשלם חוב במידה והוא מאפשר לנו לצמוח ולהתפתח בצורה נבונה.

בברכת השקעה נבונה

צוות Faropoint

השפעות שונות על מחירי הנדל"ן בארה"ב- היצע הצללים

מחירי הבתים בארה"ב צנחו לרמות המחירים של 1999. נומינלית, הם נפלו 31% ממחירי השיא בשנת 2006. ללא הנכסים המכונסים המספר הינו 22%. באותו זמן, שיעור הריבית על המשכנתא ירד לרמותיו הנמוכות ביותר בדור הנוכחי. השילוב של בתים זולים וכסף זול גורמים לנכסים להיות ברי השגה כעת יותר מבעשורים שעברו. אז למה לעזאזל  מחירי הנכסים ממשיכים לדרוך במקום? חלקכם יטען שהסיבה טמונה באחוז הבלתי מועסקים והאשראי הלוחץ, אך "היצע הצללים" של נכסים זמינים זוהי מילת המפתח. צרכנים אמריקאים יודעים את הכלל הבסיסי של ביקוש והיצע, ויכולים להיווכח שלמרות שמזה מספר חודשים שבהם היצע הנכסים המוצעים צמוד לממוצע ההיסטורי, מספר עצום של נכסים ממתין בצד.

הביקוש וההיצע הצפויים אינם מאוזנים, ולמרות זאת, זהו רק היבט אחד מתוך ההשפעות הרבות של "היצע הצללים". אחרי הכל, היצע הצללים מהווה חלק ניכר מעסקאות הנדל"ן בארה"ב (בערך חמישית נכון לאמצע 2012). אז מה קורה לערכי הבתים בדרכם לכינוס מוצהר? כשם שקונים פוטנציאליים נרתעים מלהשקיע בנכס שערכו במגמת ירידה- כך בעלי נכסי צללים ונכסים בתהליך כינוס בפרט, אינם ששים להשקיע בבתיהם כי הם חסרי אמונה לגבי התשואה הצפויה. ככל שנכס נמצא בתהליך כינוס מתקדם יותר, כך הוא פחות אטרקטיבי בעיני המשקיע. ללא תחזוק שוטף, מצבו של הבית מחמיר ונהיה קשה יותר למכור אותו. ככלל אצבע ניתן לומר שערכו של הבית הצפוי להגיע לכינוס יירד בשיעור של 0.5% עבור כל חודש של עיכוב הליך הכינוס. מכיוון שמספרם רב, נכסי הצללים, שערכם ירד משמעותית, מוריד את ממוצע המחירים בשוק הנדל"ן בארה"ב כולו.

שחיקת הערך שהצגנו כאן עשויה להיות הסיבה העיקרית למה שמכונה "השפעת המחירים המכונסים"- זהו פער מחירים שבשוק מתוקן לא צריך להתרחש אך הוא אכן נוצר עקב אחזקה ממושכת של בעלי הבתים ומשיכה של תהליך טרום הכינוס מחד, וההיסוס וחוסר הרצון של קונים להתעסק עם אותם נכסים מאידך. כשמסתכלים כמכלול, המחירים אכן יורדים והשערים הכלליים חבוטים. אך כאשר נסתכל על השערים של המכירות הרגילות התמונה הרבה פחות עגומה, כאילו שני שווקים דיור יכולים להתקיים זה לצד זה.

מעבר לאפקט הנ"ל, ישנו אפקט נוסף ופחות מובן מאליו שדוחף את ערכי הנכסים מטה ומכונה- "אפקט החלון השבור"- התחזוקה הירודה ומצבם העגום של נכסי הצללים יוצרים מפגעים חזותיים ומבשרים לתושבים כי השכונה מצויה במגמת ירידה, והתוצאה היא פגיעה בערכם של נכסים שכנים. חלק מהחוקרים מכנים תופעה זו כ"הדבקה". נמצא כי נכסים שנמכרים מ- REO גורמים לנזק של 1% בערכם של נכסים לא מכונסים שנמכרים בטווח של 100 מטר ממקום הנכס הנמכר, אך הפחתת הערך מתחילה לפחות שנה לפני שהבנק לוקח את בעלותו על הנכס ומתחיל לטפל בבעיות שנוצרו בזמן שהנכס עמד ריק.

ככל שהכנס ממשיך "לעמוד", כך התחזוק שלו נדחה ודורש פעולה נרחבת יותר בהמשך- מה שמשליך גם על ערכו העכשווי, וכמו שלמדנו גם על ערך הבתים באזור. בגלל רגולציות ומאמצים הומניטריים לעזור לאותם לווים לא לאבד את קורת הגג- סך הזמן שהנכס מוגדר כמיועד לכינוס הלך והתארך בשנים האחרונות.

לסיכום, זיהינו שלושה דרכים שבהם מלאי הצללים דוחק את מחירי הנדל"ן מטה ומעכב את מחירי התאוששות הכלכלה. מלאי הצללים מותיר ענן כבד על היחס שבין ביקוש להיצע וחוסר האיזון שביניהם, הערך נשחק ישירות בגלל כשל בתחזוק הנכסים, וזה מזיק לערכי הנכסים הסובבים דרך אפקט החלון השבור. מעבר לכך, ישנם אפיקים אחרים של השפעה שלילית, בדוגמת חוסר וודאות ומורכבות כלכלית בתכנון עירוני. מלאי הצללים משחק תפקיד מרכזי המשפיע ישירות על מחירי הנדל"ן בארה"ב וכיוצ"ב על הכלכלה האמריקאית כולה, ובבואנו להשקיע בנדלן בארהב עלינו להבין את ההשפעות של הישירות והעקיפות של רמות היצע זה באזור ההשקעה שאנו מנתחים.

בברכת השקעה נבונה

צוות Faropoint

תהליך פינוי הנכס במידה והדייר חדל פירעון (Memphis Tennessee):

כשמשקיעים בנדל"ן בארה"ב, חשוב מאוד להכיר את כל ההיבטים המשפטיים, ה"בלת"מים" אשר עשויים לצוץ, ולהיערך לקראתם באופן מקצועי. הליך פינוי הנכס מתרחש כאשר הדייר חדל מלשלם את תשלומי השכירות כמתוכנן. הדבר ייתכן מסיבות שונות ומגוונות, כגון, פיטורים, חובות, בעיות בריאותיות לא צפויות, ועוד.

בארה"ב כמו בארה"ב יש חוקה המסדירה סוגייה בעייתית ורגישה זו, העניין הוא שהחוק משתנה ממדינה למדינה (ולפעמים אף משתנה בתוך המחוזות), ועל כן, יש להכיר את החוק באזור ההשקעה שלכם.

ההבדל המהותי בין תהליך פינוי כזה או אחר משתנה בין אם ההליך הינו משפטי או שאינו משפטי ( Judicial and Non judicial), התוצר של תהליכים אלו מבחינתנו מתבטא בזמן. זה אשר מערב בית משפט יצריך זמן רב יותר לפינוי – מה שפחות טוב לנו בתור משקיעים. ישנם מחוזות אשר משלבים את שני התהליכים יחדיו, ועל כן, שוב- צריך לבחון כל אזור פרטנית.

התרשים הנ"ל מניח כי איסוף תשלום השכירות (Collection) מבוצע בראשון לחודש, ומתייחס למטרופולין ממפיס טנסי:

נקודות להתייחסות:

-          כאמור, אם הדייר איחר בתשלום השכ"ד מעבר ל-5 לחודש, חברת הניהול תגבה ממנו 10% ריבית.

-          ניתן לתבוע בגין כל פעולה הפוגעת בנכס או בהכנסה התקינה משכירות.

-          במידה והדייר יצר נזק כלשהו לנכס בזמן הפינוי, ניתן לתבוע פיצוי על הנזקים.

-          לאחר הפינוי, ניתן לתבוע Back Rents על החודשים שהנכס היה מנוע מלהיות מושכר, וכן לתבוע הוצאות משפטיות.

-          ברגע שהנכס פנוי, גם אם הדייר עדיין מצוי בהליכי תביעה, ניתן כבר להשכיר את הנכס לדייר חדש.

-          נכים או אנשים החיים על קצבת ביטוח לאומי, ניתן לפנותם אך לא ניתן לתבוע אותם בתביעה אזרחית לקבלת פיצוי או שיפוי כלשהו.

-          Bankruptcy – הדייר יכול להכריז על עצמו כפושט רגל. הדבר גוזר עליו 7 שנים של חוסר יכולת לקבלת קרדיט למשכנתא או קניית נכס. בזמן שהדייר מכריז על פשיטת רגל – יתכן שהוא יישאר בנכס לשלושה חודשים מבלי שניתן יהיה לפנותו או לגבות ממנו שכ"ד. אולם, אדם אשר הכריז על פשיטת רגל לא יוכל לעשות זאת שוב למשך 10 שנים, ולכן לקבל דייר שהכריז על פשיטת רגל לפני שנתיים – מבטיח לנו באופן וודאי 8 שנים בהם הדייר לא יוכל לעשות זאת שוב. בנוסף, עלות שכ"ט לעו"ד בעבור הכרזת פשיטת רגל יכולה להגיע ל-2000$. ומכאן נסיק כי הסבירות למקרה כזה נמוכה אך צריך להכיר את ההשלכות.

אז מה עלינו לעשות בכדי להימנע מסיטואציה מביכה זו בהשקעה מעבר לים:

Screening – תהליך "הרמת המסך" הוא תהליך המתבצע טרם הכנסת דייר חדש לנכס. לתהליך זה חשיבות מכרעת בהשקעה בארה"ב, שכן, התהליך יכול להשפיע באופן ישיר על התשואה ובהמשך על עליית הערך. מהות התהליך היא לבדוק את יכולת ההחזר של הדייר המבקש לגור במושכר. לשם כך, על חברת הניהול לבדוק את מוסר התשלומים של הדייר (BDI), בנוסף, תבדוק החברה את עברו הפלילי, את מקום עבודתו וכו'. ישנם חברות מבורכות אשר ידברו עם בעל הדירה הקודם ויבקשו לדבר עם המעסיק בעצמם.   

בקרה שוטפת- חברת ניהול איכותית תבצע את בדיקת ה Screening בכל רבעון מחדש, ולאחר כל בדיקה תעדכן את הלקוח בכדי להשאיר את המשקיע בשליטה על השקעתו.

Deposit- יש לקחת פקדון של לפחות חודש אחד בכדי לפצות על התקופה שהנכס נותר בלא דייר ועד התקופה שנקבל את מבוקשנו בתביעה כנגד הדייר המפונה. המטרה היא למזער סיכונים ולשמור על תזרים מזומנים רציף.

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint

http://faropoint.co.il

office@faropoint.co.il

כמה דברים ששכחו לספר לנו כשהציעו לנו הצעה מפתה בארה"ב

בפרק הנוכחי נבחן נכס ספיציפי תחת זכוכית מגדלת, ונראה כיצד נכס מדהים בשכונה מדהימה יכול להתברר כהשקעה כושלת.

המידע אותו נחשוף בפרק זה הוא בבחינת סודות מקצוע, וככזה, רוב אנשי השווק יעדיפו להסתירו.

ועל זה יאמר – לא כל הנוצץ זהב.

בברכת השקעה נבונה,
צוות Faropoint
www.faropoint.co.il

Mobile: 972-524529359  /  052-4529359  /  Office: 03-5238301

תהליך כינוס הנכסים האמריקאי

עם פרוץ משבר הסאב-פריים האמריקאי ב-2008, עקב התגברות מגמת חדלות הפירעון של מיליוני לווי משכנתאות אמריקאיים, קם הצורך מצד בנקים וגופי השקעות בארה"ב, לכנס נכסים ולשלול אותם מבעליהם שחדלו מתשלום המשכנתא. תוך זמן קצר, הצטברו להם מאגרי נכסים עצומים אשר נמצאים בבעלות הבנק ומוצעים למכירה פומבית כ"נכסים מעוקלים". אמנם תהליך כינוס הנכסים משתנה ממדינה למדינה בארה"ב, אך העיקרון נשאר זהה – במאמר זה, ננסה להבין את המהות של תהליך זה ואיך אנו בתור משקיעים יכולים לנצל את ההזדמנות.

"כינוס נכס" (Foreclosure) הוא שם לפרוצדורה משפטית בה המלווה נוקט בכדי "לתפוס" בעלות מחדש על הנכס, לאחר שהלווה חדל מתשלום המשכנתא שנלקחה בעבורו, או בלעז: Defaulted on his Mortgage. התהליך מקנה למלווה זכות משפטית לשלול את זכויותיו של הלווה מחזקה כלשהי על הנכס. עם זאת, תהליך זה אינו מתחרש בין לילה, ובמהלכו יש ללווה את האופציה לחזור לשלם את תשלומי המשכנתא ולהימנע מעיקול הנכס ומהכתמת היסטוריית האשראי שלו.

לאחר כשלושה עד שישה חודשים בהם לא התבצעו תשלומי המשכנתא, המלווה שולח ללווה   Notice of Default או Lis Pendens (בהתאם לסוג תהליך הכינוס). טופס זה מהווה "סימן אזהרה" ללווה מטעם הגוף המלווה, כי באם ימשיך שלא לשלם את חובותיו, יעמוד הנכס בסכנת עיקול. החל משלב זה ועד כחמישה ימים בטרם הנכס יוצע למכירה, הלווה נמצא בתקופה הנקראת Reinstatement Period, בה פשוטו כמשמעו, יש לו ההזדמנות להחזיר את המצב לקדמותו ולשוב לשלם חובותיו למלווה באופן סדור, אחרת יוציא המלווה Notice of Sale. ישנם שני סוגים של תהליך כינוס: משפטי (Judicial) ולא-משפטי (Non-Judicial). התהליך המשפטי לרוב מתאפיין ביעילות וחסכון בזמן (4-12 שבועות) היות וההרשאה המשפטית לעיקול ומכירת הנכס כבר ניתנה ע"י נאמן (בד"כ עו"ד מטעם הבנק המשמש כצד שלישי לעסקה ומחזיק "רשמית" בנכס עד שישולם מלוא הסכום). זאת בניגוד לתהליך שאינו משפטי האורך בין 12-18 חודשים, מפאת הבירוקרטיה שיש לעבור בטרם מוציא ביהמ"ש המקומי הרשאה לעקל ולמכור.

כעת, מוצע הנכס במכירה פומבית למרבה במחיר (במזומן), אשר ברגע הזכייה בד"כ יתבקש לשלם מקדמה במקום ואת שאר התשלום בגין הנכס תוך 24 שעות מרגע הזכייה. אחת ששילם המקדמה, יקבל הזוכה המאושר את השטר המאשרר את בעלותו על הנכס (Trustee’s Deed). המחיר ההתחלתי שנקבע ע"י הגוף המלווה יהיה מורכב משארית החוב, הריבית שנצטברה ושאר עלויות בהן נשא המלווה בכדי לעקל את הנכס כגון הוצאות משפטיות. באם לא הוצעו כלל הצעות הגבוהות מהמחיר ההתחלתי, הנכס "יירכש" ע"י העו"ד שמנהל את המכירה לטובת המלווה. צעד זה קורה לעיתים קרובות היות ונכסים רבים המוצעים למכירה פומבית, שוויים האמיתי בשוק הוא פחות מהסכום הכולל אשר היה חייב הלווה כלפי המלווה. במצב זה, יועבר הנכס למחלקת הנכסים המעוקלים של הגוף המלווה (REO- Real Estate Owned).

כאשר רוכשים נכס מכינוס, כלל השעבודים הזוטרים בגינו מבוטלים במקום, למעט מיסים. מקובל כי כאשר רוכשים נכס Bank REO, הוא יהיה נקי מחובות ושעבודים למיניהם, אך חובה על הרוכש לוודא כי קיבל את הטפסים הדרושים המוכיחים שהנכס אכן נקי מחובות. באופן כללי, בנקים וגופי השקעות אחרים המחזיקים בנכסים מעוקלים, להוטים "להיפטר" מאותם נכסים ולהשיב לעצמם כסף זמין להלוואות נוספות.

למידע נוסף - בקרו באתר האינטרנט שלנו:

http://www.faropoint.co.il

או שלחו לנו את שאלתכם במייל

office@faropoint.co.il

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint

כיצד להעריך את פוטנציאל עליית הערך

בבואנו להעריך עליית ערך בנכס עלינו להתחשב במספר כלים העומדים לרשותנו כמעט באופן מלא בהישג יד ברשת. במקרה שאינם נמצאים דרך תוצאותיו של ד"ר גוגל או שמא אינם מעודכנים דיו ניתן לקבל אותם בשליחת מייל פשוט למתווך באיזור דרך TRULIA  או ZILLOW.

את שני התימוכים הראשונים להערכה נקבל בעזרת דו"ח רשות המיסים, “Tax Record”. הראשון, מעבר על היסטוריית המשכנתאות והמכירות אשר יציגו לנו את גובה המשכנתא על הנכס ואת המחיר שנמכר בעבר, לא יהיה מוגזם להניח כי נכס באיזור שבו נתוני הסביבה מעידים על צמיחה יחזור למחירו בתחילת שנות ה-2000 או לשנות ה-90. יש לשים לב שאנו מתעלמים ממחירי הנכס בזמן הבועה (2005-2009) שכן אז מדובר במחירים מנופחים. האלמנט השני, הוא הערכת שוויו של הנכס ע"פ רשות המיסים, באותו הדו"ח תחת “Tax Assessment” (שימו לב שאתם מתחשבים גם בעלות הקרקע). נתון זה מתעדכן אחת לשנה לצורך חישוב הארנונה על הנכס וברובו מורכב משוויו של הנכס בקנייתו (ומעט ממאפייניו הטכנים בניגוד לארץ) – לכן, אם נתון זה עדיין מהווה קפיצת מדרגה משמעותית מהמחיר המוצע לנו כיום, הרי שניתן להכניס גם אותו לרשימת התימוכין שלנו.

פעם שלישית, נוכל לבדוק את מחירו של הנכס לפי שוויו המובטח, משמע, הערכת שוויו של הנכס ללא עלות הקרקע לפי חברת הביטוח. מדובר בנתון יחסית טנטטיבי שכן חברת הביטוח לא מבצעת מחקר מקיף סביב הנכס ולכן נשתמש בו אך ורק לתימוכין נוסף. לצורך העניין מדובר בסכום שאותו יש להשקיע בכדי לבנות את הנכס מחדש במקרה של הוריקן לדוגמא. נכון יהיה להתחשב בעובדה כי רק כאשר נכסים יגיעו לשווי עלות הבנייה שלהם תתחיל בניה חדשה שכן יהיה משתלם לקבלנים לצאת לשטח. מכאן, בניה חדשה היא לפעמים (לא תמיד!) סממן לסיומה של עליית הערך המשמעותית באיזור.

בנוסף, נוכל לראות תרשימים פשוטים ושימושיים בזילו המעידים על מחירו הממוצע של איזור המיקוד בעיירת הנכס בהשוואה לשנים קודמות ולעיירות נוספות, פשוט הקלידו בגוגל “average home price in *****”. כניסה לקישור תציג לכם מגוון איזורי מיקוד לאורך השנים, חשוב לזכור כי מדובר בממוצע בלבד שמעיד אך ורק על מגמה ולא על נכס ספציפי.

כדי להעריך את שיעור העלייה יש להיות בטוחים בשווי של הנכס בשוק כיום. לצורך כך נשווה את המחיר המוצע לנו למחיריי נכסים דומים דרך טרוליה או זילו למשל. יש לשים לב בהשוואה כי אנו מתייחסים לנכסים במפרט טכני זהה ובאותו איזור המיקוד שכן עלול להיות הבדל עצום בין השכונות. כמו כן, מאפיינים המעידים על טיב השיפוץ (אם נעשה כלל), רמת החינוך, מרחק לתשתיות  עיקריות ועוד, ידרשו מאיתנו חיפוש מעמיק יותר בהשוואה ואף התייעצות עם אנשי מקצוע מקומיים. בכל מקרה נוכל לקבל "טעימה" משווי השוק של הנכס בזמן קצר.

לבסוף, משך הזמן שבו תבוצע עליית הערך הוא ספקולטיבי למדי, במיוחד בכלכלה המשתנה כיום. בכל זאת, היצמדות למדדי האבטלה, תחילת בנייה חדשה/קבלת אישורי בניה, הגירה חיובית, התערבות ממשלתית והתעדכנות ברשת על פרוייקטים שעשויים לקדם את איזור המיקוד יכולים בהחלט לתת לנו כיוון כללי למשך עליית ערכו של הנכס. מומלץ לסגל לעצמכם נוהל קצר שבו אתם נכנסים אחת לחודשיים למספר אתרים שמורים מראש ובודקים את השינוי במחיר הממוצע באיזור הנכס שלכם, תוכלו קח להגיע מוכנים ליום בו תהיו נכונים למכור.

מכל מקום, חשוב לזכור, כל אלו הם כללי אצבע לחזות את עתיד ההשקעה, לרוב בהשקעה מוצלחת כולם יתקיימו יחד אך עדיין אין זה אומר שאם כל אלו מתקיימים בהכרח תהיה לנו השקעה מוצלחת. מכאן, אין סוף לכמות הידע שניתן לצבור כיום ברשת לשם השגת תימוכין לבחירתנו אך תמיד נזכור – "נדל"ן עושים בשטח" ואם אתם לא בשטח אז כדאי שמי שכן נמצא הוא בר סמכא ואיש אמון שלכם.

צמאים לעוד ידע בנושא?

היכנסו למדריך הוירטואלי ביוטיוב

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint.

חשיבות תזרים מזומנים בהשקעה נדל"נית מעבר לים

חשיבות תזרים מזומנים בהשקעה נדל"נית מעבר לים:

בדרך כלל, בבואנו לבחון השקעה אנו נוטים ממבט ראשון לפסול או להתאהב בנכס מסויים, שכן אנו בוחנים אותו בעיננו כאילו אנו עצמנו עוברים לגור בו. חשוב לזכור, כי השקעה בנדל"ן היא כלי פיננסי שעומד לרשותנו ומטרתו הבלעדית היא לייצר הון נוסף על הכסף הראשוני שהשקענו (משכירות או/ו מעליית ערך), וכן, כחלק ממדיניות פיזור סיכונים למשקיעים שבבעולתם תיק השקעות רחב. המשקיעים מתחלקים למשקיעים סולידים ומשקיעים בסיכון גבוה כאשר הטווח ביניהם הוא תחום המשחק שכל אחד ממקם את עצמו בכפוף לצרכיו הפיננסים.

לכן, מהמשקפיים הללו, בחינה מדוקדקת של נכס תהיה חייבת לכלול תזרים מלא ומפורט של כל העלויות כדי לחזות עד כמה שניתן את היקף והצלחת ההשקעה. מכאן יש לכלול את כלל העלויות הצפויות והבלתי צפויות.

ראשית, נגדיר את מחיר הנכס כמחיר הכולל של ההשקעה משמע, כולל עלויות עורך דין ואנשי מקצוע נוספים, עלות פתיחת LLC (אם נקנה עם כזו), שיפוץ, עמלת הקמה (אם נקנה דרך חברה) וכל העלויות הנוספות בגין ההשקעה (בדק בית, טיפול בטרמיטים ואפילו טיסה לביקור הנכס). שנית, נחשב את התזרים החודשי ונחסיר משכר הדירה ברוטו (שגם הוא לרוב מוערך ויש לוודא כי ההערכה נכונה) את העלויות הקבועות והמשתנות. הקבועות יהיו בדמות – ארנונה, ועד בית, דמי ניהול, ביטוח נכס ואילו המשתנות הן עלויות כגון: חודש ריק בשנה (שכן חזקה על נדל"ן שלעיתים לא ימצא שוכר או שמא יצא באמצע החוזה) וכן טיפול בתקלות ארעיות שטבעיות לכל השקעת נדל"ן. שלישית, נוכל להעריך את הצפי לתשואה כאשר נחלק את שכר הדירה נטוX  12 חודשים (בקיזוז ההוצאות שציינתי) במחיר הנכסשהגדרנו בראש הפסקה. לדוגמא מחיר נכס ב80,000$ ושכר דירה שנתי נטו 9600$ יניבו תשואה מוערכת של 0.12, משמע 12%.

חשוב לזכור בתום השנה הראשונה כי לרוב היא איננה מייצגת בהשקעות מעין אלו שכן לרוב היא תאופיין בתקלות חוזרות, הוצאות נוספות שלא ניצפו בתזרים הראשוני וכו'. שווה להעריך את ההשקעה רטרואקטיבית לאחר 3-5 שנים לפחות.

השקעה טובה בעיניי בארה"ב, חייבת לאזן בין תשואה גבוה (מעל 8% נטו) ופוטנציאל לעליית ערך משמעותית בעתיד. (ראה: כיצד לבחון פוטנציאל עליית ערך) בהינתן אותם נתונים של הנכס בפסקה הקודמת ובעליית ערך צפויה של 40 אחוזים נוכל למכור את הנכס לאחר 4 שנים בהחזר השקעה של 36% (12X3) משכירות ו40% מעליית ערך, סה"כ 76% על ההשקעה ב4 שנים ותשואה ממוצעת בסופו של תהליך של 19% בשנה.

נסכם כי לרוב השקעות בנדל"ן בתשואה שצוינה מעלה נחשבות השקעות בסיכון גבוה, במיוחד בארצנו היקרה. עם זאת, השוק האמריקאי במספר יחסית מצומצם של איזורים מציע היום הזדמנויות שיכולות להניב תשואה גבוהה בסיכון נמוך. אך הערה מכרעת לעניין זה היא שחובה עליכם כמשקיעים לוודא כי  איזורים אלו אכן מאופיינים בנתוני סביבה שלא ייביישו את את הערים החזקות בארץ וכאן מגיעה חשיבותה המכרעת של הידע והשקיפות בקניית נכס מעבר לים (ראה: בחינת סביבת הנכס).

סקרנים ללמוד עוד?
כנסו למדריך הוירטואלי שלנו ביוטיוב לבחינת השקעות נדל"ן בארה"בhttp://www.youtube.com/user/faropoint1/videos?flow=grid&view=0

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint.

האם גידול באוכלוסיה דוחף את מחירי הנדלן מעלה:

האם גידול באוכלוסיה דוחף את מחירי הנדלן מעלה:

בנדל"ן, המילה גידול/צמיחה בדרך כלל מגיעה בקונטקסט חיובי. לדוגמא, גידול בהון, גידול בגובה השכירות, גידול בהכנסה וכדו'. מילה זו מצביעה על תגמול גדל והולך למשקיע ושיפור תזרים המזומנים קצר הטווח. אך מה קורה כאשר המילה "גדילה" מכוונת לאוכלוסיה? ובכן, לגידול באוכלוסיה תיתכן משמעות חיובית ושלילית בהיבט הנדל"ן.

רובנו מודעים לעובדה שישנו קשר הדוק בין שוק הנכסים והגידול באוכלוסיה. גידול אשר מוביל להגברת הביקושים לנכסים ומשליך על מחירם. על כן, מובן שכאשר ניגש לחפש את השוק הראוי ביותר להשקעה, נתייחס בייתר שאת לסעיף הגידול באוכלוסיה (הן גידול היסטורי, והן גידול צפוי). למעשה, זוהי הסיבה שרבים הם המשקיעים אשר בוחרים לקנות במטרופולינים ולא בעיירות הפריפרייה.

מצד שני, איננו יכולים לטעון שגידול באוכלוסיה בהכרח יוביל ל"תוצאה חיובית" המתבטאת בעליית ערך הנכסים. זאת ניתן להסביר ע"י הבנה שאת רמות הביקוש, באם מונעים מגידול באוכלוסיה או מכל סיבה שהי, אינם עומדים בפני עצמם. ישנו מקור השפעה נוסף אשר עובד בצמוד לרמות הביקוש וקובע באם מחירי הנדל"ן יעלו או יירדו. גורם זה הוא ההיצע. אם הביקוש מצוי בצמיחה וההיצע מצוי בהאטה המחירים צפויים להאמיר. אך אם הביקוש בצמיחה וההיצע מצוי בשפע, מחירי הנדל"ן ישארו סטטיים או אפילו ייתכן ונחווה יירידת מחירים במידה וההיצע ייגבר על הביקוש. זהו הקשר שבין ביקוש להיצע אשר מכתיב לנו את מחירי הנכסים, וכאשר ישנה גדילה בהקשר של אוכלוסיה אנו צריכים להבין את המגמה של ההיצע, ולא למהר ולהסיק מסקנות חיוביות.

בשוק הנדל"ן האמריקאי, ולאחר משבר הסאב פריים נוצר כשל מובנה אשר יכול להעיד על עליית מחירים מובהקת באם נשכיל להבין ולנתח את הקשר שבין ביקוש להיצע.

קריסת ערך הבתים ב- 2008 היא בעצם התנפצות "בועת" המחירים שהאמירו ללא שום הצדק ריאלי בשנים שקדמו לפרוץ המשבר. ישנם איזורים ספציפיים אשר חוו תיקון יתר וכתוצאה מכך נוצר פוטנציאל אפ-סייד משמעותי.

הכשל, או נקודת המפתח העיקרית בכל הסיפור היא שבאותם איזורים שבהם מחירי הנכסים ירדו אל מתחת לעלות הבניה, וללא מרכיב הקרקע- אין כלל בנייה חדשה. וזה מכיוון שלקבל"ן לא נותר רווח יזמי כאשר מחירי הנכסים נמכרים מתחת לערך הכינון הביטוחי שלהם (dwelling cost).

אם ישנם ביקושים הולכים וגוברים כתוצאה מגידול טבעי או הגירה חיובית באוכלוסיה, ובמקביל קיים יובש מוחלט במדד התחלות הבנייה אנו צפויים להיווכח בעליית מחירים, הלוא כן?! אז זהו שלא!

גם אם ישנה הגירה חיובית, אנו צריכים להבין באיזו אוכלוסיה מדובר. כידוע, גידול בביקוש הוא תולדה של גידול ביכולת האשראי של אותה אוכלוסיה. בנוסף ידוע, שלאחר המשבר השתרר שיתוק מוחלט בשוק האשראי, יותר ויותר אזרחים חוו ירידה בדירוג האשראי מה שהביא לייבוש של שוק הנדל"ן למכירה, ולפריחה של שוק השכירות.

אנו עדים למגמה הולכת וגוברת של מבקשי דיור, אשר איבדו את דירוג האשראי, וכיום מתחילים במגמה של חזרה משוכרים לבעלי בית כתוצאה משיפור בדירוג האשראי שלהם. אז האם אנו בפתיחתו של גל עליות מחירים?

Shadow Inventory- כפי שכבר הסברנו, הכל מתחיל מביקוש והיצע. ב-2008 ועד כה, עיקלו הבנקים עשרות אלפי נכסים. אותם נכסים ישבו אצל REO שזוהי הזרוע מטעם הבנקים אשר מטפלת בנכסים המעוקלים. בכדי לא להפיל לגמרי את מחירי הנכסים ולגרום להפסד דרמטי של הבנקים התעורר צורך לווסט את כמות ההיצע המשוחרר לשוק ולשלוט, ככל שניתן, בהיצע אל מול רמות הביקוש הקיימות. יש הטוענים שבחלק מהשווקים בארה"ב עדיין קיים היצא נסתר, מה שיעכב את עליית הנכסים המיוחלת באזורים בהם נמצא היצע זה.

בזמן שגידול באוכלוסיה חשוב בכדי לשמר את הביקושים ולהעלות את המחירים, קיימת עננה כבדת משקל בדמות רמות ההיצע. עלינו לנתח בצורה יסודית ומקיפה את שני צידי המתרס אך אל לנו להסתמך על נתונים אלו בלבד בבואנו לבצע השקעה כלשהי. יש להתחשב בכלל נתוני המאקרו כאשר בוחרים שוק להשקעה, וזאת בטרם הצלילה לרמת הנכסים עצמם.

למידע נוסף - בקרו באתר האינטרנט שלנו:

http://www.faropoint.co.il

או שלחו לנו את שאלתכם במייל

office@faropoint.co.il

בברכת השקעה נבונה,

צוות FaropointFaropoint 

כיצד להמנע מהפסדים בהשקעות נדל"ן בארה"ב:

כיצד להמנע מהפסדים בהשקעות נדל"ן בארה"ב:

מפאת עיסוקנו השותף בתחום הנדל"ן בארה"ב, אנו נחשפים מדי יום לחברות המתיימרות לספק לכם המשקיעים את העסקאות המשתלמות והרווחיות ביותר. כיום בישראל קיימות מעל 100 חברות העוסקות בתחום ובכל יום אנו עדים לחברות נוספות המצטרפות לנתון זה כפטריות לאחר הגשם.

עובדה זו רק מחזקת את הטענה שרבים וטובים משכילים להבין את הפוטנציאל, ובכל זאת, חלק ניכר מאותם משקיעים מפסידים את ממונם. הכיצד?

חלק מאותם חברות משתמשות בשיטת שווק הקרויה "הבטחת תשואה". בשיטה מוכרת זו, החברות מבטיחות למשקיעיהם תשואה למספר שנים- הבטחה אשר מצליחה לרצות משקיעים רבים.

אילו אותם משקיעים היו מנתחים את העסקה המוצעת, בעזרת כלים חינמיים ונגישים לכל, ובתוך זמן קצר מאוד הם היו נדהמים לדעת שהחברה שהציע להם את העסקה מסוגלת לשלם להם את אותה תשואה למשך 5 שנים ועדיין להשאר עם רווח נאה.

לכאורה כולם נהנים- החברה גרפה רווח יפה, והמשקיע? גם הוא קיבל את המובטח לו, הייתכן? בהחלט! הדרך היחידה שבה חברה יכולה להבטיח תשואה היא כאשר אותה חברה "חתכה" רווח כה גדול אשר מאפשר לה להכניס את ידה לכיס ולהשלים לנו את השכירות גם כאשר הנכס אינו מושכר. את המשקיע הקטן זה ממש לא מעניין, מבחינתו הוא עשה את עסקת חייו, בכל חודש נכנסת השכירות כמו שעון שוויצרי.

חברים למי שהבין ולמי שלאו, מדובר בתשואה פיקטיבית, הכסף שנכנס לאותם משקיעים בכל חודש בחודשו הוא כספם שלהם ואינו תולדה של השקעה נבונה. מתי ייפול האסימון?

כאשר אותם משקיעים ירצו לממש את ההשקעה או לחילופין, כאשר תפוג תקופת הבטחת התשואה, ניתן לומר שתתנפץ הבועה ואותם משקיעים יבינו שהשקעתם שווה/מכניסה פחות מכפי שהאמינו, וסביר להניח שבמקום עליית ערך, הם יחוו ירידת ערך צורמת.

נשאלת השאלה כיצד נוכל להמנע מאותם מכשלות בדרך לעסקה נבונה אשר תניב תשואה אמיתית?

והתשובה רבותיי טמונה ביכולת שלנו להעריך את העסקה, וזאת נוכל לעשות רק אם נדע הכיצד. עלינו לדרוש את אותם מסמכים הכרחיים אשר יעידו על טיב העסקה ויצביעו על הכשלים (אם ישנם).

למטרה זו יצרנו בשבילכם מסמך המאגד בתוכו את שלל האינפורמציה ההכרחית שעל המשקיע לקבל ולבחון טרם סגירת עסקת נדל"ן בארה"ב ומהווה תנאי סף לביצוע עסקה.

בין היתר, מפרט המסמך את חשיבותם של פרמטרים כמו נתוני סביבה, נתונים ספיציפיים על הנכס, היתכנות עליית ערך, בדיקת הבית ע"י מפקח מורשה, עלויות ותיעוד השיפוץ, תזרים מזומנים מדוייק, ולבסוף הנפקה של מסמכי סגירה.

להלן קישור למסמך – Faro Points

לאלו מכם אשר נכונים ללמוד הכיצד לבחון את אותם פרמטרים יוכל לפנות למדריך הוירטואלי החינמי לבחינת השקעות, או לקחת חלק באחת מהסדנאות שאנו מקיימים.

למידע נוסף - בקרו באתר האינטרנט שלנו:

http://www.faropoint.co.il

או שלחו לנו את שאלתכם במייל

office@faropoint.co.il

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint 

המדריך השלם לבחינת השקעות נדל"ן בארה"ב:

המדריך השלם לבחינת השקעות נדל"ן בארה"ב:

משקיעים ישראלים רבים מחפשים אלטרנטיבות להשקעה בימי קיפאון בשוק הנדל"ן בארץ. לא בכדי ישראל מדורגת במקום השני בעולם מבין המדינות המשקיעות בארה"ב. מדובר על שוק נדל"ן מגוון ומורכב מאין כמותו- המון מידע, כלים ניתוחיים ושוני בין אפיקי ההשקעה. לבסוף, המון מידע יוצר פערי מידע אשר מרתיעים את המשקיע הקטן או לחילופין מושכים אותו להפסיד את ממונו.

חלק גדול מהחברות מתבססות על חוסר הידע של המשקיעים, ומציעות לנו הצעות מפתות ביותר. חלקנו מסתמכים על אותם הצעות, ללא יכולת לבדוק את טיב ההשקעה, כתוצאה מכך, רבים וטובים מפסידים חלק ניכר מהשקעתם.

המדריך המובא כאן נוצר בכדי לאפשר לאותם משקיעים- אשר מבינים את הפוטנציאל האדיר הקיים בשוק האמריקאי, אך אינם בעלי יכולת לבדוק את טיב ההשקעה- ללמוד בצורה פרקטית כיצד לבחון השקעה על שלל ההיבטים המרכיבים אותה, ובכך לבצע עסקאות מתוך ידע, וביטחון מלא בעת הביצוע.

להלן הנושאים אשר יידונו במדריך:

1.      שוק הנדל"ן בארה"ב, הרקע לפרוץ משבר הסאב-פריים והשלכותיו.

2.      תהליך כינוס הנכסים- מהם השלבים ובאיזה שלב רצוי להכנס.

3.      פרמטרים לבחינת אזור השקעה.

4.      מהם המסמכים ההכרחיים לסגירת עסקה מוצלחת.

5.      כיצד לנתח נכס ספציפי באמצעות אתרים חינמיים ופשוטים לתפעול.

6.      כלים לבחינת שווי נכס ופוטנציאל אפ-סייד.

7.      היבטים מיסויים לבחינה.

8.      כיצד לבנות תזרים מזומנים מקיף.

לחץ כאן למעבר למדריך ביוטיוב

למידע נוסף - בקרו באתר האינטרנט שלנו:

http://www.faropoint.co.il

או שלחו לנו את שאלתכם במייל

office@faropoint.co.il

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint