בבואנו להעריך עליית ערך בנכס עלינו להתחשב במספר כלים העומדים לרשותנו כמעט באופן מלא בהישג יד ברשת. במקרה שאינם נמצאים דרך תוצאותיו של ד"ר גוגל או שמא אינם מעודכנים דיו ניתן לקבל אותם בשליחת מייל פשוט למתווך באיזור דרך TRULIA או ZILLOW.
את שני התימוכים הראשונים להערכה נקבל בעזרת דו"ח רשות המיסים, “Tax Record”. הראשון, מעבר על היסטוריית המשכנתאות והמכירות אשר יציגו לנו את גובה המשכנתא על הנכס ואת המחיר שנמכר בעבר, לא יהיה מוגזם להניח כי נכס באיזור שבו נתוני הסביבה מעידים על צמיחה יחזור למחירו בתחילת שנות ה-2000 או לשנות ה-90. יש לשים לב שאנו מתעלמים ממחירי הנכס בזמן הבועה (2005-2009) שכן אז מדובר במחירים מנופחים. האלמנט השני, הוא הערכת שוויו של הנכס ע"פ רשות המיסים, באותו הדו"ח תחת “Tax Assessment” (שימו לב שאתם מתחשבים גם בעלות הקרקע). נתון זה מתעדכן אחת לשנה לצורך חישוב הארנונה על הנכס וברובו מורכב משוויו של הנכס בקנייתו (ומעט ממאפייניו הטכנים בניגוד לארץ) – לכן, אם נתון זה עדיין מהווה קפיצת מדרגה משמעותית מהמחיר המוצע לנו כיום, הרי שניתן להכניס גם אותו לרשימת התימוכין שלנו.
פעם שלישית, נוכל לבדוק את מחירו של הנכס לפי שוויו המובטח, משמע, הערכת שוויו של הנכס ללא עלות הקרקע לפי חברת הביטוח. מדובר בנתון יחסית טנטטיבי שכן חברת הביטוח לא מבצעת מחקר מקיף סביב הנכס ולכן נשתמש בו אך ורק לתימוכין נוסף. לצורך העניין מדובר בסכום שאותו יש להשקיע בכדי לבנות את הנכס מחדש במקרה של הוריקן לדוגמא. נכון יהיה להתחשב בעובדה כי רק כאשר נכסים יגיעו לשווי עלות הבנייה שלהם תתחיל בניה חדשה שכן יהיה משתלם לקבלנים לצאת לשטח. מכאן, בניה חדשה היא לפעמים (לא תמיד!) סממן לסיומה של עליית הערך המשמעותית באיזור.
בנוסף, נוכל לראות תרשימים פשוטים ושימושיים בזילו המעידים על מחירו הממוצע של איזור המיקוד בעיירת הנכס בהשוואה לשנים קודמות ולעיירות נוספות, פשוט הקלידו בגוגל “average home price in *****”. כניסה לקישור תציג לכם מגוון איזורי מיקוד לאורך השנים, חשוב לזכור כי מדובר בממוצע בלבד שמעיד אך ורק על מגמה ולא על נכס ספציפי.
כדי להעריך את שיעור העלייה יש להיות בטוחים בשווי של הנכס בשוק כיום. לצורך כך נשווה את המחיר המוצע לנו למחיריי נכסים דומים דרך טרוליה או זילו למשל. יש לשים לב בהשוואה כי אנו מתייחסים לנכסים במפרט טכני זהה ובאותו איזור המיקוד שכן עלול להיות הבדל עצום בין השכונות. כמו כן, מאפיינים המעידים על טיב השיפוץ (אם נעשה כלל), רמת החינוך, מרחק לתשתיות עיקריות ועוד, ידרשו מאיתנו חיפוש מעמיק יותר בהשוואה ואף התייעצות עם אנשי מקצוע מקומיים. בכל מקרה נוכל לקבל "טעימה" משווי השוק של הנכס בזמן קצר.
לבסוף, משך הזמן שבו תבוצע עליית הערך הוא ספקולטיבי למדי, במיוחד בכלכלה המשתנה כיום. בכל זאת, היצמדות למדדי האבטלה, תחילת בנייה חדשה/קבלת אישורי בניה, הגירה חיובית, התערבות ממשלתית והתעדכנות ברשת על פרוייקטים שעשויים לקדם את איזור המיקוד יכולים בהחלט לתת לנו כיוון כללי למשך עליית ערכו של הנכס. מומלץ לסגל לעצמכם נוהל קצר שבו אתם נכנסים אחת לחודשיים למספר אתרים שמורים מראש ובודקים את השינוי במחיר הממוצע באיזור הנכס שלכם, תוכלו קח להגיע מוכנים ליום בו תהיו נכונים למכור.
מכל מקום, חשוב לזכור, כל אלו הם כללי אצבע לחזות את עתיד ההשקעה, לרוב בהשקעה מוצלחת כולם יתקיימו יחד אך עדיין אין זה אומר שאם כל אלו מתקיימים בהכרח תהיה לנו השקעה מוצלחת. מכאן, אין סוף לכמות הידע שניתן לצבור כיום ברשת לשם השגת תימוכין לבחירתנו אך תמיד נזכור – "נדל"ן עושים בשטח" ואם אתם לא בשטח אז כדאי שמי שכן נמצא הוא בר סמכא ואיש אמון שלכם.
צמאים לעוד ידע בנושא?
בברכת השקעה נבונה,
צוות Faropoint.
אני לצערי לא יכול להרשות לעצמי להיות בשטח כי מלבד השקעות הנדל"ן יש לי מקצוע נוסף ומאוד תובעני אבל למזלי יש לי איש מקצוע אמין ומקצועי עליו אני יכול סמוך בעיניים עצומות. מה שכן, תמיד מעניין ללמוד על כך עוד ועוד ומתישהו אני מקווה שאוכל לצאת לשטח.
השבמחקטריגו השקעות נדלן