חשיבות תזרים מזומנים בהשקעה נדל"נית מעבר לים

חשיבות תזרים מזומנים בהשקעה נדל"נית מעבר לים:

בדרך כלל, בבואנו לבחון השקעה אנו נוטים ממבט ראשון לפסול או להתאהב בנכס מסויים, שכן אנו בוחנים אותו בעיננו כאילו אנו עצמנו עוברים לגור בו. חשוב לזכור, כי השקעה בנדל"ן היא כלי פיננסי שעומד לרשותנו ומטרתו הבלעדית היא לייצר הון נוסף על הכסף הראשוני שהשקענו (משכירות או/ו מעליית ערך), וכן, כחלק ממדיניות פיזור סיכונים למשקיעים שבבעולתם תיק השקעות רחב. המשקיעים מתחלקים למשקיעים סולידים ומשקיעים בסיכון גבוה כאשר הטווח ביניהם הוא תחום המשחק שכל אחד ממקם את עצמו בכפוף לצרכיו הפיננסים.

לכן, מהמשקפיים הללו, בחינה מדוקדקת של נכס תהיה חייבת לכלול תזרים מלא ומפורט של כל העלויות כדי לחזות עד כמה שניתן את היקף והצלחת ההשקעה. מכאן יש לכלול את כלל העלויות הצפויות והבלתי צפויות.

ראשית, נגדיר את מחיר הנכס כמחיר הכולל של ההשקעה משמע, כולל עלויות עורך דין ואנשי מקצוע נוספים, עלות פתיחת LLC (אם נקנה עם כזו), שיפוץ, עמלת הקמה (אם נקנה דרך חברה) וכל העלויות הנוספות בגין ההשקעה (בדק בית, טיפול בטרמיטים ואפילו טיסה לביקור הנכס). שנית, נחשב את התזרים החודשי ונחסיר משכר הדירה ברוטו (שגם הוא לרוב מוערך ויש לוודא כי ההערכה נכונה) את העלויות הקבועות והמשתנות. הקבועות יהיו בדמות – ארנונה, ועד בית, דמי ניהול, ביטוח נכס ואילו המשתנות הן עלויות כגון: חודש ריק בשנה (שכן חזקה על נדל"ן שלעיתים לא ימצא שוכר או שמא יצא באמצע החוזה) וכן טיפול בתקלות ארעיות שטבעיות לכל השקעת נדל"ן. שלישית, נוכל להעריך את הצפי לתשואה כאשר נחלק את שכר הדירה נטוX  12 חודשים (בקיזוז ההוצאות שציינתי) במחיר הנכסשהגדרנו בראש הפסקה. לדוגמא מחיר נכס ב80,000$ ושכר דירה שנתי נטו 9600$ יניבו תשואה מוערכת של 0.12, משמע 12%.

חשוב לזכור בתום השנה הראשונה כי לרוב היא איננה מייצגת בהשקעות מעין אלו שכן לרוב היא תאופיין בתקלות חוזרות, הוצאות נוספות שלא ניצפו בתזרים הראשוני וכו'. שווה להעריך את ההשקעה רטרואקטיבית לאחר 3-5 שנים לפחות.

השקעה טובה בעיניי בארה"ב, חייבת לאזן בין תשואה גבוה (מעל 8% נטו) ופוטנציאל לעליית ערך משמעותית בעתיד. (ראה: כיצד לבחון פוטנציאל עליית ערך) בהינתן אותם נתונים של הנכס בפסקה הקודמת ובעליית ערך צפויה של 40 אחוזים נוכל למכור את הנכס לאחר 4 שנים בהחזר השקעה של 36% (12X3) משכירות ו40% מעליית ערך, סה"כ 76% על ההשקעה ב4 שנים ותשואה ממוצעת בסופו של תהליך של 19% בשנה.

נסכם כי לרוב השקעות בנדל"ן בתשואה שצוינה מעלה נחשבות השקעות בסיכון גבוה, במיוחד בארצנו היקרה. עם זאת, השוק האמריקאי במספר יחסית מצומצם של איזורים מציע היום הזדמנויות שיכולות להניב תשואה גבוהה בסיכון נמוך. אך הערה מכרעת לעניין זה היא שחובה עליכם כמשקיעים לוודא כי  איזורים אלו אכן מאופיינים בנתוני סביבה שלא ייביישו את את הערים החזקות בארץ וכאן מגיעה חשיבותה המכרעת של הידע והשקיפות בקניית נכס מעבר לים (ראה: בחינת סביבת הנכס).

סקרנים ללמוד עוד?
כנסו למדריך הוירטואלי שלנו ביוטיוב לבחינת השקעות נדל"ן בארה"בhttp://www.youtube.com/user/faropoint1/videos?flow=grid&view=0

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint.