תהליך כינוס הנכסים האמריקאי

עם פרוץ משבר הסאב-פריים האמריקאי ב-2008, עקב התגברות מגמת חדלות הפירעון של מיליוני לווי משכנתאות אמריקאיים, קם הצורך מצד בנקים וגופי השקעות בארה"ב, לכנס נכסים ולשלול אותם מבעליהם שחדלו מתשלום המשכנתא. תוך זמן קצר, הצטברו להם מאגרי נכסים עצומים אשר נמצאים בבעלות הבנק ומוצעים למכירה פומבית כ"נכסים מעוקלים". אמנם תהליך כינוס הנכסים משתנה ממדינה למדינה בארה"ב, אך העיקרון נשאר זהה – במאמר זה, ננסה להבין את המהות של תהליך זה ואיך אנו בתור משקיעים יכולים לנצל את ההזדמנות.

"כינוס נכס" (Foreclosure) הוא שם לפרוצדורה משפטית בה המלווה נוקט בכדי "לתפוס" בעלות מחדש על הנכס, לאחר שהלווה חדל מתשלום המשכנתא שנלקחה בעבורו, או בלעז: Defaulted on his Mortgage. התהליך מקנה למלווה זכות משפטית לשלול את זכויותיו של הלווה מחזקה כלשהי על הנכס. עם זאת, תהליך זה אינו מתחרש בין לילה, ובמהלכו יש ללווה את האופציה לחזור לשלם את תשלומי המשכנתא ולהימנע מעיקול הנכס ומהכתמת היסטוריית האשראי שלו.

לאחר כשלושה עד שישה חודשים בהם לא התבצעו תשלומי המשכנתא, המלווה שולח ללווה   Notice of Default או Lis Pendens (בהתאם לסוג תהליך הכינוס). טופס זה מהווה "סימן אזהרה" ללווה מטעם הגוף המלווה, כי באם ימשיך שלא לשלם את חובותיו, יעמוד הנכס בסכנת עיקול. החל משלב זה ועד כחמישה ימים בטרם הנכס יוצע למכירה, הלווה נמצא בתקופה הנקראת Reinstatement Period, בה פשוטו כמשמעו, יש לו ההזדמנות להחזיר את המצב לקדמותו ולשוב לשלם חובותיו למלווה באופן סדור, אחרת יוציא המלווה Notice of Sale. ישנם שני סוגים של תהליך כינוס: משפטי (Judicial) ולא-משפטי (Non-Judicial). התהליך המשפטי לרוב מתאפיין ביעילות וחסכון בזמן (4-12 שבועות) היות וההרשאה המשפטית לעיקול ומכירת הנכס כבר ניתנה ע"י נאמן (בד"כ עו"ד מטעם הבנק המשמש כצד שלישי לעסקה ומחזיק "רשמית" בנכס עד שישולם מלוא הסכום). זאת בניגוד לתהליך שאינו משפטי האורך בין 12-18 חודשים, מפאת הבירוקרטיה שיש לעבור בטרם מוציא ביהמ"ש המקומי הרשאה לעקל ולמכור.

כעת, מוצע הנכס במכירה פומבית למרבה במחיר (במזומן), אשר ברגע הזכייה בד"כ יתבקש לשלם מקדמה במקום ואת שאר התשלום בגין הנכס תוך 24 שעות מרגע הזכייה. אחת ששילם המקדמה, יקבל הזוכה המאושר את השטר המאשרר את בעלותו על הנכס (Trustee’s Deed). המחיר ההתחלתי שנקבע ע"י הגוף המלווה יהיה מורכב משארית החוב, הריבית שנצטברה ושאר עלויות בהן נשא המלווה בכדי לעקל את הנכס כגון הוצאות משפטיות. באם לא הוצעו כלל הצעות הגבוהות מהמחיר ההתחלתי, הנכס "יירכש" ע"י העו"ד שמנהל את המכירה לטובת המלווה. צעד זה קורה לעיתים קרובות היות ונכסים רבים המוצעים למכירה פומבית, שוויים האמיתי בשוק הוא פחות מהסכום הכולל אשר היה חייב הלווה כלפי המלווה. במצב זה, יועבר הנכס למחלקת הנכסים המעוקלים של הגוף המלווה (REO- Real Estate Owned).

כאשר רוכשים נכס מכינוס, כלל השעבודים הזוטרים בגינו מבוטלים במקום, למעט מיסים. מקובל כי כאשר רוכשים נכס Bank REO, הוא יהיה נקי מחובות ושעבודים למיניהם, אך חובה על הרוכש לוודא כי קיבל את הטפסים הדרושים המוכיחים שהנכס אכן נקי מחובות. באופן כללי, בנקים וגופי השקעות אחרים המחזיקים בנכסים מעוקלים, להוטים "להיפטר" מאותם נכסים ולהשיב לעצמם כסף זמין להלוואות נוספות.

למידע נוסף - בקרו באתר האינטרנט שלנו:

http://www.faropoint.co.il

או שלחו לנו את שאלתכם במייל

office@faropoint.co.il

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint

כיצד להעריך את פוטנציאל עליית הערך

בבואנו להעריך עליית ערך בנכס עלינו להתחשב במספר כלים העומדים לרשותנו כמעט באופן מלא בהישג יד ברשת. במקרה שאינם נמצאים דרך תוצאותיו של ד"ר גוגל או שמא אינם מעודכנים דיו ניתן לקבל אותם בשליחת מייל פשוט למתווך באיזור דרך TRULIA  או ZILLOW.

את שני התימוכים הראשונים להערכה נקבל בעזרת דו"ח רשות המיסים, “Tax Record”. הראשון, מעבר על היסטוריית המשכנתאות והמכירות אשר יציגו לנו את גובה המשכנתא על הנכס ואת המחיר שנמכר בעבר, לא יהיה מוגזם להניח כי נכס באיזור שבו נתוני הסביבה מעידים על צמיחה יחזור למחירו בתחילת שנות ה-2000 או לשנות ה-90. יש לשים לב שאנו מתעלמים ממחירי הנכס בזמן הבועה (2005-2009) שכן אז מדובר במחירים מנופחים. האלמנט השני, הוא הערכת שוויו של הנכס ע"פ רשות המיסים, באותו הדו"ח תחת “Tax Assessment” (שימו לב שאתם מתחשבים גם בעלות הקרקע). נתון זה מתעדכן אחת לשנה לצורך חישוב הארנונה על הנכס וברובו מורכב משוויו של הנכס בקנייתו (ומעט ממאפייניו הטכנים בניגוד לארץ) – לכן, אם נתון זה עדיין מהווה קפיצת מדרגה משמעותית מהמחיר המוצע לנו כיום, הרי שניתן להכניס גם אותו לרשימת התימוכין שלנו.

פעם שלישית, נוכל לבדוק את מחירו של הנכס לפי שוויו המובטח, משמע, הערכת שוויו של הנכס ללא עלות הקרקע לפי חברת הביטוח. מדובר בנתון יחסית טנטטיבי שכן חברת הביטוח לא מבצעת מחקר מקיף סביב הנכס ולכן נשתמש בו אך ורק לתימוכין נוסף. לצורך העניין מדובר בסכום שאותו יש להשקיע בכדי לבנות את הנכס מחדש במקרה של הוריקן לדוגמא. נכון יהיה להתחשב בעובדה כי רק כאשר נכסים יגיעו לשווי עלות הבנייה שלהם תתחיל בניה חדשה שכן יהיה משתלם לקבלנים לצאת לשטח. מכאן, בניה חדשה היא לפעמים (לא תמיד!) סממן לסיומה של עליית הערך המשמעותית באיזור.

בנוסף, נוכל לראות תרשימים פשוטים ושימושיים בזילו המעידים על מחירו הממוצע של איזור המיקוד בעיירת הנכס בהשוואה לשנים קודמות ולעיירות נוספות, פשוט הקלידו בגוגל “average home price in *****”. כניסה לקישור תציג לכם מגוון איזורי מיקוד לאורך השנים, חשוב לזכור כי מדובר בממוצע בלבד שמעיד אך ורק על מגמה ולא על נכס ספציפי.

כדי להעריך את שיעור העלייה יש להיות בטוחים בשווי של הנכס בשוק כיום. לצורך כך נשווה את המחיר המוצע לנו למחיריי נכסים דומים דרך טרוליה או זילו למשל. יש לשים לב בהשוואה כי אנו מתייחסים לנכסים במפרט טכני זהה ובאותו איזור המיקוד שכן עלול להיות הבדל עצום בין השכונות. כמו כן, מאפיינים המעידים על טיב השיפוץ (אם נעשה כלל), רמת החינוך, מרחק לתשתיות  עיקריות ועוד, ידרשו מאיתנו חיפוש מעמיק יותר בהשוואה ואף התייעצות עם אנשי מקצוע מקומיים. בכל מקרה נוכל לקבל "טעימה" משווי השוק של הנכס בזמן קצר.

לבסוף, משך הזמן שבו תבוצע עליית הערך הוא ספקולטיבי למדי, במיוחד בכלכלה המשתנה כיום. בכל זאת, היצמדות למדדי האבטלה, תחילת בנייה חדשה/קבלת אישורי בניה, הגירה חיובית, התערבות ממשלתית והתעדכנות ברשת על פרוייקטים שעשויים לקדם את איזור המיקוד יכולים בהחלט לתת לנו כיוון כללי למשך עליית ערכו של הנכס. מומלץ לסגל לעצמכם נוהל קצר שבו אתם נכנסים אחת לחודשיים למספר אתרים שמורים מראש ובודקים את השינוי במחיר הממוצע באיזור הנכס שלכם, תוכלו קח להגיע מוכנים ליום בו תהיו נכונים למכור.

מכל מקום, חשוב לזכור, כל אלו הם כללי אצבע לחזות את עתיד ההשקעה, לרוב בהשקעה מוצלחת כולם יתקיימו יחד אך עדיין אין זה אומר שאם כל אלו מתקיימים בהכרח תהיה לנו השקעה מוצלחת. מכאן, אין סוף לכמות הידע שניתן לצבור כיום ברשת לשם השגת תימוכין לבחירתנו אך תמיד נזכור – "נדל"ן עושים בשטח" ואם אתם לא בשטח אז כדאי שמי שכן נמצא הוא בר סמכא ואיש אמון שלכם.

צמאים לעוד ידע בנושא?

היכנסו למדריך הוירטואלי ביוטיוב

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint.

חשיבות תזרים מזומנים בהשקעה נדל"נית מעבר לים

חשיבות תזרים מזומנים בהשקעה נדל"נית מעבר לים:

בדרך כלל, בבואנו לבחון השקעה אנו נוטים ממבט ראשון לפסול או להתאהב בנכס מסויים, שכן אנו בוחנים אותו בעיננו כאילו אנו עצמנו עוברים לגור בו. חשוב לזכור, כי השקעה בנדל"ן היא כלי פיננסי שעומד לרשותנו ומטרתו הבלעדית היא לייצר הון נוסף על הכסף הראשוני שהשקענו (משכירות או/ו מעליית ערך), וכן, כחלק ממדיניות פיזור סיכונים למשקיעים שבבעולתם תיק השקעות רחב. המשקיעים מתחלקים למשקיעים סולידים ומשקיעים בסיכון גבוה כאשר הטווח ביניהם הוא תחום המשחק שכל אחד ממקם את עצמו בכפוף לצרכיו הפיננסים.

לכן, מהמשקפיים הללו, בחינה מדוקדקת של נכס תהיה חייבת לכלול תזרים מלא ומפורט של כל העלויות כדי לחזות עד כמה שניתן את היקף והצלחת ההשקעה. מכאן יש לכלול את כלל העלויות הצפויות והבלתי צפויות.

ראשית, נגדיר את מחיר הנכס כמחיר הכולל של ההשקעה משמע, כולל עלויות עורך דין ואנשי מקצוע נוספים, עלות פתיחת LLC (אם נקנה עם כזו), שיפוץ, עמלת הקמה (אם נקנה דרך חברה) וכל העלויות הנוספות בגין ההשקעה (בדק בית, טיפול בטרמיטים ואפילו טיסה לביקור הנכס). שנית, נחשב את התזרים החודשי ונחסיר משכר הדירה ברוטו (שגם הוא לרוב מוערך ויש לוודא כי ההערכה נכונה) את העלויות הקבועות והמשתנות. הקבועות יהיו בדמות – ארנונה, ועד בית, דמי ניהול, ביטוח נכס ואילו המשתנות הן עלויות כגון: חודש ריק בשנה (שכן חזקה על נדל"ן שלעיתים לא ימצא שוכר או שמא יצא באמצע החוזה) וכן טיפול בתקלות ארעיות שטבעיות לכל השקעת נדל"ן. שלישית, נוכל להעריך את הצפי לתשואה כאשר נחלק את שכר הדירה נטוX  12 חודשים (בקיזוז ההוצאות שציינתי) במחיר הנכסשהגדרנו בראש הפסקה. לדוגמא מחיר נכס ב80,000$ ושכר דירה שנתי נטו 9600$ יניבו תשואה מוערכת של 0.12, משמע 12%.

חשוב לזכור בתום השנה הראשונה כי לרוב היא איננה מייצגת בהשקעות מעין אלו שכן לרוב היא תאופיין בתקלות חוזרות, הוצאות נוספות שלא ניצפו בתזרים הראשוני וכו'. שווה להעריך את ההשקעה רטרואקטיבית לאחר 3-5 שנים לפחות.

השקעה טובה בעיניי בארה"ב, חייבת לאזן בין תשואה גבוה (מעל 8% נטו) ופוטנציאל לעליית ערך משמעותית בעתיד. (ראה: כיצד לבחון פוטנציאל עליית ערך) בהינתן אותם נתונים של הנכס בפסקה הקודמת ובעליית ערך צפויה של 40 אחוזים נוכל למכור את הנכס לאחר 4 שנים בהחזר השקעה של 36% (12X3) משכירות ו40% מעליית ערך, סה"כ 76% על ההשקעה ב4 שנים ותשואה ממוצעת בסופו של תהליך של 19% בשנה.

נסכם כי לרוב השקעות בנדל"ן בתשואה שצוינה מעלה נחשבות השקעות בסיכון גבוה, במיוחד בארצנו היקרה. עם זאת, השוק האמריקאי במספר יחסית מצומצם של איזורים מציע היום הזדמנויות שיכולות להניב תשואה גבוהה בסיכון נמוך. אך הערה מכרעת לעניין זה היא שחובה עליכם כמשקיעים לוודא כי  איזורים אלו אכן מאופיינים בנתוני סביבה שלא ייביישו את את הערים החזקות בארץ וכאן מגיעה חשיבותה המכרעת של הידע והשקיפות בקניית נכס מעבר לים (ראה: בחינת סביבת הנכס).

סקרנים ללמוד עוד?
כנסו למדריך הוירטואלי שלנו ביוטיוב לבחינת השקעות נדל"ן בארה"בhttp://www.youtube.com/user/faropoint1/videos?flow=grid&view=0

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint.

האם גידול באוכלוסיה דוחף את מחירי הנדלן מעלה:

האם גידול באוכלוסיה דוחף את מחירי הנדלן מעלה:

בנדל"ן, המילה גידול/צמיחה בדרך כלל מגיעה בקונטקסט חיובי. לדוגמא, גידול בהון, גידול בגובה השכירות, גידול בהכנסה וכדו'. מילה זו מצביעה על תגמול גדל והולך למשקיע ושיפור תזרים המזומנים קצר הטווח. אך מה קורה כאשר המילה "גדילה" מכוונת לאוכלוסיה? ובכן, לגידול באוכלוסיה תיתכן משמעות חיובית ושלילית בהיבט הנדל"ן.

רובנו מודעים לעובדה שישנו קשר הדוק בין שוק הנכסים והגידול באוכלוסיה. גידול אשר מוביל להגברת הביקושים לנכסים ומשליך על מחירם. על כן, מובן שכאשר ניגש לחפש את השוק הראוי ביותר להשקעה, נתייחס בייתר שאת לסעיף הגידול באוכלוסיה (הן גידול היסטורי, והן גידול צפוי). למעשה, זוהי הסיבה שרבים הם המשקיעים אשר בוחרים לקנות במטרופולינים ולא בעיירות הפריפרייה.

מצד שני, איננו יכולים לטעון שגידול באוכלוסיה בהכרח יוביל ל"תוצאה חיובית" המתבטאת בעליית ערך הנכסים. זאת ניתן להסביר ע"י הבנה שאת רמות הביקוש, באם מונעים מגידול באוכלוסיה או מכל סיבה שהי, אינם עומדים בפני עצמם. ישנו מקור השפעה נוסף אשר עובד בצמוד לרמות הביקוש וקובע באם מחירי הנדל"ן יעלו או יירדו. גורם זה הוא ההיצע. אם הביקוש מצוי בצמיחה וההיצע מצוי בהאטה המחירים צפויים להאמיר. אך אם הביקוש בצמיחה וההיצע מצוי בשפע, מחירי הנדל"ן ישארו סטטיים או אפילו ייתכן ונחווה יירידת מחירים במידה וההיצע ייגבר על הביקוש. זהו הקשר שבין ביקוש להיצע אשר מכתיב לנו את מחירי הנכסים, וכאשר ישנה גדילה בהקשר של אוכלוסיה אנו צריכים להבין את המגמה של ההיצע, ולא למהר ולהסיק מסקנות חיוביות.

בשוק הנדל"ן האמריקאי, ולאחר משבר הסאב פריים נוצר כשל מובנה אשר יכול להעיד על עליית מחירים מובהקת באם נשכיל להבין ולנתח את הקשר שבין ביקוש להיצע.

קריסת ערך הבתים ב- 2008 היא בעצם התנפצות "בועת" המחירים שהאמירו ללא שום הצדק ריאלי בשנים שקדמו לפרוץ המשבר. ישנם איזורים ספציפיים אשר חוו תיקון יתר וכתוצאה מכך נוצר פוטנציאל אפ-סייד משמעותי.

הכשל, או נקודת המפתח העיקרית בכל הסיפור היא שבאותם איזורים שבהם מחירי הנכסים ירדו אל מתחת לעלות הבניה, וללא מרכיב הקרקע- אין כלל בנייה חדשה. וזה מכיוון שלקבל"ן לא נותר רווח יזמי כאשר מחירי הנכסים נמכרים מתחת לערך הכינון הביטוחי שלהם (dwelling cost).

אם ישנם ביקושים הולכים וגוברים כתוצאה מגידול טבעי או הגירה חיובית באוכלוסיה, ובמקביל קיים יובש מוחלט במדד התחלות הבנייה אנו צפויים להיווכח בעליית מחירים, הלוא כן?! אז זהו שלא!

גם אם ישנה הגירה חיובית, אנו צריכים להבין באיזו אוכלוסיה מדובר. כידוע, גידול בביקוש הוא תולדה של גידול ביכולת האשראי של אותה אוכלוסיה. בנוסף ידוע, שלאחר המשבר השתרר שיתוק מוחלט בשוק האשראי, יותר ויותר אזרחים חוו ירידה בדירוג האשראי מה שהביא לייבוש של שוק הנדל"ן למכירה, ולפריחה של שוק השכירות.

אנו עדים למגמה הולכת וגוברת של מבקשי דיור, אשר איבדו את דירוג האשראי, וכיום מתחילים במגמה של חזרה משוכרים לבעלי בית כתוצאה משיפור בדירוג האשראי שלהם. אז האם אנו בפתיחתו של גל עליות מחירים?

Shadow Inventory- כפי שכבר הסברנו, הכל מתחיל מביקוש והיצע. ב-2008 ועד כה, עיקלו הבנקים עשרות אלפי נכסים. אותם נכסים ישבו אצל REO שזוהי הזרוע מטעם הבנקים אשר מטפלת בנכסים המעוקלים. בכדי לא להפיל לגמרי את מחירי הנכסים ולגרום להפסד דרמטי של הבנקים התעורר צורך לווסט את כמות ההיצע המשוחרר לשוק ולשלוט, ככל שניתן, בהיצע אל מול רמות הביקוש הקיימות. יש הטוענים שבחלק מהשווקים בארה"ב עדיין קיים היצא נסתר, מה שיעכב את עליית הנכסים המיוחלת באזורים בהם נמצא היצע זה.

בזמן שגידול באוכלוסיה חשוב בכדי לשמר את הביקושים ולהעלות את המחירים, קיימת עננה כבדת משקל בדמות רמות ההיצע. עלינו לנתח בצורה יסודית ומקיפה את שני צידי המתרס אך אל לנו להסתמך על נתונים אלו בלבד בבואנו לבצע השקעה כלשהי. יש להתחשב בכלל נתוני המאקרו כאשר בוחרים שוק להשקעה, וזאת בטרם הצלילה לרמת הנכסים עצמם.

למידע נוסף - בקרו באתר האינטרנט שלנו:

http://www.faropoint.co.il

או שלחו לנו את שאלתכם במייל

office@faropoint.co.il

בברכת השקעה נבונה,

צוות FaropointFaropoint