עם פרוץ משבר הסאב-פריים האמריקאי ב-2008, עקב התגברות מגמת חדלות הפירעון של מיליוני לווי משכנתאות אמריקאיים, קם הצורך מצד בנקים וגופי השקעות בארה"ב, לכנס נכסים ולשלול אותם מבעליהם שחדלו מתשלום המשכנתא. תוך זמן קצר, הצטברו להם מאגרי נכסים עצומים אשר נמצאים בבעלות הבנק ומוצעים למכירה פומבית כ"נכסים מעוקלים". אמנם תהליך כינוס הנכסים משתנה ממדינה למדינה בארה"ב, אך העיקרון נשאר זהה – במאמר זה, ננסה להבין את המהות של תהליך זה ואיך אנו בתור משקיעים יכולים לנצל את ההזדמנות.
"כינוס נכס" (Foreclosure) הוא שם לפרוצדורה משפטית בה המלווה נוקט בכדי "לתפוס" בעלות מחדש על הנכס, לאחר שהלווה חדל מתשלום המשכנתא שנלקחה בעבורו, או בלעז: Defaulted on his Mortgage. התהליך מקנה למלווה זכות משפטית לשלול את זכויותיו של הלווה מחזקה כלשהי על הנכס. עם זאת, תהליך זה אינו מתחרש בין לילה, ובמהלכו יש ללווה את האופציה לחזור לשלם את תשלומי המשכנתא ולהימנע מעיקול הנכס ומהכתמת היסטוריית האשראי שלו.
לאחר כשלושה עד שישה חודשים בהם לא התבצעו תשלומי המשכנתא, המלווה שולח ללווה Notice of Default או Lis Pendens (בהתאם לסוג תהליך הכינוס). טופס זה מהווה "סימן אזהרה" ללווה מטעם הגוף המלווה, כי באם ימשיך שלא לשלם את חובותיו, יעמוד הנכס בסכנת עיקול. החל משלב זה ועד כחמישה ימים בטרם הנכס יוצע למכירה, הלווה נמצא בתקופה הנקראת Reinstatement Period, בה פשוטו כמשמעו, יש לו ההזדמנות להחזיר את המצב לקדמותו ולשוב לשלם חובותיו למלווה באופן סדור, אחרת יוציא המלווה Notice of Sale. ישנם שני סוגים של תהליך כינוס: משפטי (Judicial) ולא-משפטי (Non-Judicial). התהליך המשפטי לרוב מתאפיין ביעילות וחסכון בזמן (4-12 שבועות) היות וההרשאה המשפטית לעיקול ומכירת הנכס כבר ניתנה ע"י נאמן (בד"כ עו"ד מטעם הבנק המשמש כצד שלישי לעסקה ומחזיק "רשמית" בנכס עד שישולם מלוא הסכום). זאת בניגוד לתהליך שאינו משפטי האורך בין 12-18 חודשים, מפאת הבירוקרטיה שיש לעבור בטרם מוציא ביהמ"ש המקומי הרשאה לעקל ולמכור.
כעת, מוצע הנכס במכירה פומבית למרבה במחיר (במזומן), אשר ברגע הזכייה בד"כ יתבקש לשלם מקדמה במקום ואת שאר התשלום בגין הנכס תוך 24 שעות מרגע הזכייה. אחת ששילם המקדמה, יקבל הזוכה המאושר את השטר המאשרר את בעלותו על הנכס (Trustee’s Deed). המחיר ההתחלתי שנקבע ע"י הגוף המלווה יהיה מורכב משארית החוב, הריבית שנצטברה ושאר עלויות בהן נשא המלווה בכדי לעקל את הנכס כגון הוצאות משפטיות. באם לא הוצעו כלל הצעות הגבוהות מהמחיר ההתחלתי, הנכס "יירכש" ע"י העו"ד שמנהל את המכירה לטובת המלווה. צעד זה קורה לעיתים קרובות היות ונכסים רבים המוצעים למכירה פומבית, שוויים האמיתי בשוק הוא פחות מהסכום הכולל אשר היה חייב הלווה כלפי המלווה. במצב זה, יועבר הנכס למחלקת הנכסים המעוקלים של הגוף המלווה (REO- Real Estate Owned).
כאשר רוכשים נכס מכינוס, כלל השעבודים הזוטרים בגינו מבוטלים במקום, למעט מיסים. מקובל כי כאשר רוכשים נכס Bank REO, הוא יהיה נקי מחובות ושעבודים למיניהם, אך חובה על הרוכש לוודא כי קיבל את הטפסים הדרושים המוכיחים שהנכס אכן נקי מחובות. באופן כללי, בנקים וגופי השקעות אחרים המחזיקים בנכסים מעוקלים, להוטים "להיפטר" מאותם נכסים ולהשיב לעצמם כסף זמין להלוואות נוספות.
למידע נוסף - בקרו באתר
האינטרנט שלנו:
או שלחו לנו את שאלתכם במייל
בברכת השקעה נבונה,
צוות
Faropoint
תגובה זו הוסרה על ידי מנהל המערכת.
השבמחק