האם גידול באוכלוסיה דוחף את מחירי הנדלן מעלה:

האם גידול באוכלוסיה דוחף את מחירי הנדלן מעלה:

בנדל"ן, המילה גידול/צמיחה בדרך כלל מגיעה בקונטקסט חיובי. לדוגמא, גידול בהון, גידול בגובה השכירות, גידול בהכנסה וכדו'. מילה זו מצביעה על תגמול גדל והולך למשקיע ושיפור תזרים המזומנים קצר הטווח. אך מה קורה כאשר המילה "גדילה" מכוונת לאוכלוסיה? ובכן, לגידול באוכלוסיה תיתכן משמעות חיובית ושלילית בהיבט הנדל"ן.

רובנו מודעים לעובדה שישנו קשר הדוק בין שוק הנכסים והגידול באוכלוסיה. גידול אשר מוביל להגברת הביקושים לנכסים ומשליך על מחירם. על כן, מובן שכאשר ניגש לחפש את השוק הראוי ביותר להשקעה, נתייחס בייתר שאת לסעיף הגידול באוכלוסיה (הן גידול היסטורי, והן גידול צפוי). למעשה, זוהי הסיבה שרבים הם המשקיעים אשר בוחרים לקנות במטרופולינים ולא בעיירות הפריפרייה.

מצד שני, איננו יכולים לטעון שגידול באוכלוסיה בהכרח יוביל ל"תוצאה חיובית" המתבטאת בעליית ערך הנכסים. זאת ניתן להסביר ע"י הבנה שאת רמות הביקוש, באם מונעים מגידול באוכלוסיה או מכל סיבה שהי, אינם עומדים בפני עצמם. ישנו מקור השפעה נוסף אשר עובד בצמוד לרמות הביקוש וקובע באם מחירי הנדל"ן יעלו או יירדו. גורם זה הוא ההיצע. אם הביקוש מצוי בצמיחה וההיצע מצוי בהאטה המחירים צפויים להאמיר. אך אם הביקוש בצמיחה וההיצע מצוי בשפע, מחירי הנדל"ן ישארו סטטיים או אפילו ייתכן ונחווה יירידת מחירים במידה וההיצע ייגבר על הביקוש. זהו הקשר שבין ביקוש להיצע אשר מכתיב לנו את מחירי הנכסים, וכאשר ישנה גדילה בהקשר של אוכלוסיה אנו צריכים להבין את המגמה של ההיצע, ולא למהר ולהסיק מסקנות חיוביות.

בשוק הנדל"ן האמריקאי, ולאחר משבר הסאב פריים נוצר כשל מובנה אשר יכול להעיד על עליית מחירים מובהקת באם נשכיל להבין ולנתח את הקשר שבין ביקוש להיצע.

קריסת ערך הבתים ב- 2008 היא בעצם התנפצות "בועת" המחירים שהאמירו ללא שום הצדק ריאלי בשנים שקדמו לפרוץ המשבר. ישנם איזורים ספציפיים אשר חוו תיקון יתר וכתוצאה מכך נוצר פוטנציאל אפ-סייד משמעותי.

הכשל, או נקודת המפתח העיקרית בכל הסיפור היא שבאותם איזורים שבהם מחירי הנכסים ירדו אל מתחת לעלות הבניה, וללא מרכיב הקרקע- אין כלל בנייה חדשה. וזה מכיוון שלקבל"ן לא נותר רווח יזמי כאשר מחירי הנכסים נמכרים מתחת לערך הכינון הביטוחי שלהם (dwelling cost).

אם ישנם ביקושים הולכים וגוברים כתוצאה מגידול טבעי או הגירה חיובית באוכלוסיה, ובמקביל קיים יובש מוחלט במדד התחלות הבנייה אנו צפויים להיווכח בעליית מחירים, הלוא כן?! אז זהו שלא!

גם אם ישנה הגירה חיובית, אנו צריכים להבין באיזו אוכלוסיה מדובר. כידוע, גידול בביקוש הוא תולדה של גידול ביכולת האשראי של אותה אוכלוסיה. בנוסף ידוע, שלאחר המשבר השתרר שיתוק מוחלט בשוק האשראי, יותר ויותר אזרחים חוו ירידה בדירוג האשראי מה שהביא לייבוש של שוק הנדל"ן למכירה, ולפריחה של שוק השכירות.

אנו עדים למגמה הולכת וגוברת של מבקשי דיור, אשר איבדו את דירוג האשראי, וכיום מתחילים במגמה של חזרה משוכרים לבעלי בית כתוצאה משיפור בדירוג האשראי שלהם. אז האם אנו בפתיחתו של גל עליות מחירים?

Shadow Inventory- כפי שכבר הסברנו, הכל מתחיל מביקוש והיצע. ב-2008 ועד כה, עיקלו הבנקים עשרות אלפי נכסים. אותם נכסים ישבו אצל REO שזוהי הזרוע מטעם הבנקים אשר מטפלת בנכסים המעוקלים. בכדי לא להפיל לגמרי את מחירי הנכסים ולגרום להפסד דרמטי של הבנקים התעורר צורך לווסט את כמות ההיצע המשוחרר לשוק ולשלוט, ככל שניתן, בהיצע אל מול רמות הביקוש הקיימות. יש הטוענים שבחלק מהשווקים בארה"ב עדיין קיים היצא נסתר, מה שיעכב את עליית הנכסים המיוחלת באזורים בהם נמצא היצע זה.

בזמן שגידול באוכלוסיה חשוב בכדי לשמר את הביקושים ולהעלות את המחירים, קיימת עננה כבדת משקל בדמות רמות ההיצע. עלינו לנתח בצורה יסודית ומקיפה את שני צידי המתרס אך אל לנו להסתמך על נתונים אלו בלבד בבואנו לבצע השקעה כלשהי. יש להתחשב בכלל נתוני המאקרו כאשר בוחרים שוק להשקעה, וזאת בטרם הצלילה לרמת הנכסים עצמם.

למידע נוסף - בקרו באתר האינטרנט שלנו:

http://www.faropoint.co.il

או שלחו לנו את שאלתכם במייל

office@faropoint.co.il

בברכת השקעה נבונה,

צוות FaropointFaropoint