תהליך פינוי הנכס במידה והדייר חדל פירעון (Memphis Tennessee):

כשמשקיעים בנדל"ן בארה"ב, חשוב מאוד להכיר את כל ההיבטים המשפטיים, ה"בלת"מים" אשר עשויים לצוץ, ולהיערך לקראתם באופן מקצועי. הליך פינוי הנכס מתרחש כאשר הדייר חדל מלשלם את תשלומי השכירות כמתוכנן. הדבר ייתכן מסיבות שונות ומגוונות, כגון, פיטורים, חובות, בעיות בריאותיות לא צפויות, ועוד.

בארה"ב כמו בארה"ב יש חוקה המסדירה סוגייה בעייתית ורגישה זו, העניין הוא שהחוק משתנה ממדינה למדינה (ולפעמים אף משתנה בתוך המחוזות), ועל כן, יש להכיר את החוק באזור ההשקעה שלכם.

ההבדל המהותי בין תהליך פינוי כזה או אחר משתנה בין אם ההליך הינו משפטי או שאינו משפטי ( Judicial and Non judicial), התוצר של תהליכים אלו מבחינתנו מתבטא בזמן. זה אשר מערב בית משפט יצריך זמן רב יותר לפינוי – מה שפחות טוב לנו בתור משקיעים. ישנם מחוזות אשר משלבים את שני התהליכים יחדיו, ועל כן, שוב- צריך לבחון כל אזור פרטנית.

התרשים הנ"ל מניח כי איסוף תשלום השכירות (Collection) מבוצע בראשון לחודש, ומתייחס למטרופולין ממפיס טנסי:

נקודות להתייחסות:

-          כאמור, אם הדייר איחר בתשלום השכ"ד מעבר ל-5 לחודש, חברת הניהול תגבה ממנו 10% ריבית.

-          ניתן לתבוע בגין כל פעולה הפוגעת בנכס או בהכנסה התקינה משכירות.

-          במידה והדייר יצר נזק כלשהו לנכס בזמן הפינוי, ניתן לתבוע פיצוי על הנזקים.

-          לאחר הפינוי, ניתן לתבוע Back Rents על החודשים שהנכס היה מנוע מלהיות מושכר, וכן לתבוע הוצאות משפטיות.

-          ברגע שהנכס פנוי, גם אם הדייר עדיין מצוי בהליכי תביעה, ניתן כבר להשכיר את הנכס לדייר חדש.

-          נכים או אנשים החיים על קצבת ביטוח לאומי, ניתן לפנותם אך לא ניתן לתבוע אותם בתביעה אזרחית לקבלת פיצוי או שיפוי כלשהו.

-          Bankruptcy – הדייר יכול להכריז על עצמו כפושט רגל. הדבר גוזר עליו 7 שנים של חוסר יכולת לקבלת קרדיט למשכנתא או קניית נכס. בזמן שהדייר מכריז על פשיטת רגל – יתכן שהוא יישאר בנכס לשלושה חודשים מבלי שניתן יהיה לפנותו או לגבות ממנו שכ"ד. אולם, אדם אשר הכריז על פשיטת רגל לא יוכל לעשות זאת שוב למשך 10 שנים, ולכן לקבל דייר שהכריז על פשיטת רגל לפני שנתיים – מבטיח לנו באופן וודאי 8 שנים בהם הדייר לא יוכל לעשות זאת שוב. בנוסף, עלות שכ"ט לעו"ד בעבור הכרזת פשיטת רגל יכולה להגיע ל-2000$. ומכאן נסיק כי הסבירות למקרה כזה נמוכה אך צריך להכיר את ההשלכות.

אז מה עלינו לעשות בכדי להימנע מסיטואציה מביכה זו בהשקעה מעבר לים:

Screening – תהליך "הרמת המסך" הוא תהליך המתבצע טרם הכנסת דייר חדש לנכס. לתהליך זה חשיבות מכרעת בהשקעה בארה"ב, שכן, התהליך יכול להשפיע באופן ישיר על התשואה ובהמשך על עליית הערך. מהות התהליך היא לבדוק את יכולת ההחזר של הדייר המבקש לגור במושכר. לשם כך, על חברת הניהול לבדוק את מוסר התשלומים של הדייר (BDI), בנוסף, תבדוק החברה את עברו הפלילי, את מקום עבודתו וכו'. ישנם חברות מבורכות אשר ידברו עם בעל הדירה הקודם ויבקשו לדבר עם המעסיק בעצמם.   

בקרה שוטפת- חברת ניהול איכותית תבצע את בדיקת ה Screening בכל רבעון מחדש, ולאחר כל בדיקה תעדכן את הלקוח בכדי להשאיר את המשקיע בשליטה על השקעתו.

Deposit- יש לקחת פקדון של לפחות חודש אחד בכדי לפצות על התקופה שהנכס נותר בלא דייר ועד התקופה שנקבל את מבוקשנו בתביעה כנגד הדייר המפונה. המטרה היא למזער סיכונים ולשמור על תזרים מזומנים רציף.

בברכת השקעה נבונה,

צוות Faropoint

http://faropoint.co.il

office@faropoint.co.il