מינוף: השימוש בהון התחלתי, הלוואה או אשראי במטרה לייצר החזר גבוהה על ההשקעה, ביחס להון המושקע, שליטה בנכס בעל ערך גבוהה יותר, או הפחתת חבות/הפסדים.עקרון המינוף הוא כלי רב עוצמה המסוגל לספק יתרונות רבים לתיק ההשקעות שלכם, באם מנוצל בתבונה.
ההגדרה מעלה מדגישה שלושה יתרונות מפתח: א. פוטנצאיל להחזר גבוהה יותר באופן יחסי. ב. השקעה גדולה יותר. ג. הפחתת החשיפה, החבות האישית וסיכון ההון.
משקיע גדול אמר פעם -"המושג החשוב ביותר בעולם ההשקעות הוא תזרים מזומנים והמילה השניה החשובה היא המינוף. מאמר זה יפרט את קשרי הגומלין שבין מינוף פיננסי לבין קניית נכסים להשקעה ואת הכוח העצום שמינוף זה עלול להסב לנו בתור משקיעי נדל"ן בארה"ב.
ננסה להמחיש את עקרון המינוף באמצעות הדוגמא הבאה:
ישנם שני נכסים המוצעים למשקיע בעל הון עצמי של 100,000$: א. מוצע במחיר של 100,000$. ב. מוצע במחיר של 96,000$. שניהם עונים על הקריטריונים הקריטיים ברמת הסביבה והנכס, וצפויים להישכר בהערכה שמרנית בכ- 900$/חודש. המשקיע צריך להחליט איזה נכס יהווה את ההשקעה הטובה ביותר עבורו. מה על המשקיע לעשות? המידע הנ"ל ינתח את האופציות העומדות בפניו:
- האפשרות הראשונה היא לשלם במזומן. אפשרות זו תאפשר לו לרכוש רק נכס אחד- כאן הבחירה תהיה בנכס השני שמספק את אתה תשואה בעלות פחותה ב- $4K.
נכס ב':
מחיר רכישה 96,000$
הוצאה במזומן 96,000$
הכנסה משכירות 900,000$/חודש (10,800$/לשנה)
תשואה 11.25%
2. האופציה השניה של אותו משקיע היא לקחת משכנתא. ההלוואה חולקה ל-2 (אחת לכל נכס), והרי המספרים:
נכס א':
מחיר רכישה 100,000$
הון עצמי 60,000$
גובה ההלוואה 40,000$
הכנסה משכירות 900,000$/חודש (10,800$/לשנה)
החזר חודשי 227.12$ (5.5% ריבית קבועה)
תשואה 13.45%
נכס ב':
מחיר רכישה 96,000$
הון עצמי 40,000$
גובה ההלוואה 56,000$
הכנסה משכירות 900,000$/חודש (10,800$/לשנה)
החזר חודשי 317.96$ (5.5% ריבית קבועה)
תשואה 17.46%
הדוגמאות הנ"ל ממחישות בצורה אמיתית מהו כוחו של מינוף. החלק הבא יעסוק ביתרונות נוספים של השימוש במינוף בהשקעות נדל"ן בארה"ב.
כפי שהצגנו עד כה, ישנם שלושה יתרונות מרכזיים לשימוש במינוף. דיברנו על פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר, שליטה בשווי הון גדול יותר, והפחתת הסיכון שבתלות ההונית. שימו לב שהדוגמאות הנ"ל הן ריאליות לחלוטין וממחישות את היתרונות המפורטים בצורה יפה.
א. היתרון הראשון הוא הפוטנציאל לתשואה גבוהה יותר. עפ"י הדוגמא בפרק הקודם, האופציה שברכישת הנכס השני במזומן בלבד היתה יוצרת למשקיע תשואה של 11.25%, שזוהי אכן תשואה יפה במונחים של השוק הישראלי. באופציה השניה נעשה שימוש במינוף- כאן ראינו פוטנציאל לרכוש את שני הנכסים בתשואה ממוצעת של 15.05%. אנו רואים גידול משמעותי ביותר של 4%.
ב. היתרון השני הוא היכולת לשלוט בהון גדול יותר. בשימוש במינוף, למשקיעים ישנה האפשרות לרכוש נכסים שדורשים יותר הון מכפי שיש ביכולתם לרכוש בהונם העצמי. טכניקה זו צריכה להיות מנוצלת בצורה מושכלת, שכן, מינוף יתר טומן בחובו סיכון גדול שעשוי לגרור פשיטות רגל. במקרה שלנו נזכיר כי בסיטואציה מס' 2 התאפשר למשקיע לרכוש שני נכסים, למרות שבפועל הונו הספיק לנכס אחד בלבד. תיק השקעות גדול יותר מאפשר רווח גדול יותר (15% על שני נכסים מכניס רווח כפול מ-15% על נכס אחד), ופיזור חכם של הסיכון (כאשר מדובר על רווח משכירות), אשר מאפשר תזרים רציף גם כאשר נכס אחד עומד ריק.
ג. היתרון השלישי הוא הפחתת הסיכון שבתלות ההונית ז"א הפחתת החשיפה לכסף פרטי במקרה של הפסדים. חשוב להבין שישנו סיכון בכל אפיק השקעה, אפילו בנדל"ן. פוטנציאל אי התפוסה יכול לעזור לנו רבות בנק' זו (ראה שיעור מס' 4 במדריך הוירטואלי), ולאפשר לנו להעריך את מידת אי התפוסה לצורכי חישוב התשואה הריאלית בתזרים המזומנים. בדוגמתנו, בהנחה ו-900$ הוא מחיר השוק, בהחלט ייתכן כי המשקיע לא יימצא דייר מעבר לתקופה הממוצעת של אי התפוסה באזור, בוא נאמר חודשיים. בחודשיים הללו הנכס עמד ריק וההוצאות הקבועות וגורמים אחרים עשויים לשחוק את התשואה על הנכס. במקרה השני במידה ואותה סיטואציה היתה מתרחשת – לאחר כל ההוצאות והחזרי הריבית על המשכנתא- המשקיע היה מכניס תשואה של 4.25 (שזו תשואה ממוצעת+ במושגים של השוק הישראלי).
מטרתו של מאמר זה היא לחשוף אתכם המשקיעים לעולם המינוף, ולסיבה האמיתית שבגינה מצליחים משקיעים חכמים להתעשר. עם זאת, יש להבין שמינוף, כשם שמגלם פונציאל לרווח כך גם מעצים את הסיכוי היחסי להפסד ולכן צריך להעשות בתבונה. ישנו הבדל גדול בין חוב טוב לחוב רע. ואנו בתור משקיעם שמחים לשלם חוב במידה והוא מאפשר לנו לצמוח ולהתפתח בצורה נבונה.
בברכת השקעה נבונה
צוות Faropoint
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה